TRANH CHẤP RANH GIỚI ĐẤT: KHI TÌNH LÀNG NGHĨA XÓM VỠ VỤN VÌ MỘT BỨC TƯỜNG SAI

Một bức tường xây sai vị trí, một hàng rào vô tình lấn vài centimet sang đất hàng xóm, hay một cây cột mốc bị xê dịch – những điều tưởng chừng nhỏ nhặt lại có thể đánh mất tình làng nghĩa xóm và đẩy bạn vào vòng xoáy tranh chấp pháp lý. Tranh chấp ranh giới đất không chỉ là chuyện “đôi co” giữa hai bên, mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất quyền sử dụng đất nếu không xử lý đúng cách. Vậy pháp luật Việt Nam năm 2025 quy định thế nào về vấn đề này? Làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình? Hãy cùng tìm hiểu.

Hiểu rõ tranh chấp ranh giới đất: Không chỉ là chuyện “hàng xóm”

Tranh chấp ranh giới đất xảy ra khi các bên không thống nhất được về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Nguyên nhân có thể đến từ việc xây dựng công trình lấn chiếm, đo đạc sai lệch, hoặc thiếu giấy tờ pháp lý rõ ràng. 

Ví dụ: Ông A xây bức tường rào, vô tình lấn 20cm sang đất nhà ông B. Ông B yêu cầu tháo dỡ, nhưng ông A cho rằng đất đó thuộc quyền sử dụng của mình vì “từ xưa đã vậy”. Hai bên cãi vã, kiện tụng kéo dài, cuối cùng cả hai phải nhờ tòa án phân xử dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật Việt Nam 2025 quy định gì về tranh chấp ranh giới đất?

1. Nguyên tắc xác định ranh giới đất

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, ranh giới thửa đất được xác định dựa trên:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
• Hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc do cơ quan có thẩm quyền lập.
• Thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề được ghi nhận bằng văn bản.
• Mốc giới đã được xác lập theo quy hoạch hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.

Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính để xác định ranh giới đất khi có tranh chấp được hướng dẫn theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.

Đặc biệt, khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì mốc giới và không được tự ý dịch chuyển, thay đổi. Nghĩa là, dù bạn có ý định “nới” thêm một chút diện tích khi xây tường cũng bị coi là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác.

2. Giải quyết tranh chấp ranh giới đất

Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã (Điều 235 Luật Đất đai 2024)

Trước khi khởi kiện, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Thời hạn không quá 30 ngày, thành lập hội đồng hòa giải gồm đại diện địa phương. Nếu thành công, biên bản hòa giải có giá trị pháp lý, các bên đăng ký thay đổi ranh giới trong 30 ngày.

Thẩm quyền giải quyết (Điều 236 Luật Đất đai 2024):

• Nếu một hoặc cả hai bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp

 → Tranh chấp do Tòa án giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự.

• Nếu không bên nào có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp

→ Các bên được lựa chọn:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND có thẩm quyền.
• Hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự.

• Giải quyết tại UBND (nếu chọn phương án này):
  • Giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng → Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

• Không đồng ý → Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính trong 30 ngày.

• Có tổ chức, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI → Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
  • Không đồng ý → Khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính trong 30 ngày.

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật đất đai sẽ không bị giới hạn thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, càng để lâu, hồ sơ, chứng cứ và hiện trạng đất càng dễ thay đổi, khiến việc giải quyết phức tạp và bất lợi cho bạn. 

3. Hậu quả pháp lý nếu không giải quyết kịp thời

Không giải quyết kịp, bạn có thể:

• Mất quyền sử dụng phần đất bị lấn theo khoản 5 Điều 81 Luật Đất đai 2024.
• Bị kiện ngược, phải tháo dỡ công trình và bồi thường.
• Hạn chế chuyển nhượng, thế chấp đất do tranh chấp kéo dài.

Hệ quả của tranh chấp: Không chỉ mất đất, mà còn mất cả tình người

Bản án 34/2024/DS-PT ngày 05/04/2024 của TAND tỉnh Tuyên Quang

Tại Tuyên Quang, ông Lâm Phúc Th khởi kiện ông Lâm Phúc T vì cho rằng gia đình bị đơn đã cản trở việc xác định lại ranh giới giữa hai thửa đất liền kề và phân ranh hiện trạng không đúng so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên đơn yêu cầu đo đạc lại để xác định chính xác mốc giới, nhưng bị đơn không đồng ý và đề nghị mở lối đi qua phần đất tranh chấp. Sau quá trình xét xử, Tòa án nhân dân tỉnh Tuyên Quang phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, xác định lại mốc giới theo kết quả đo đạc, yêu cầu các bên chấm dứt hành vi cản trở và thực hiện điều chỉnh Giấy chứng nhận nếu cần. Vụ việc kéo dài nhiều năm, tiêu tốn thời gian, chi phí pháp lý và khiến mối quan hệ họ hàng – láng giềng vốn gắn bó trở nên căng thẳng.

Cách để bảo vệ quyền lợi

1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý trước khi xây dựng

Trước khi xây dựng bất kỳ công trình nào (nhà ở, hàng rào, cột mốc), hãy kiểm tra kỹ sổ đỏ hoặc liên hệ cơ quan địa chính để xác định ranh giới chính xác. Nếu cần, thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để tránh sai sót.

2. Thỏa thuận với hàng xóm

Trước khi xây dựng, hãy trao đổi và thống nhất ranh giới với hàng xóm. Một biên bản thỏa thuận có chữ ký của hai bên và xác nhận của chính quyền địa phương sẽ là “lá bùa hộ mệnh” bảo vệ bạn trước tranh chấp.

3. Hòa giải sớm

Nếu tranh chấp xảy ra, ưu tiên hòa giải tại UBND cấp xã. Theo thống kê, hơn 70% vụ tranh chấp đất đai được giải quyết thành công ở bước này nếu các bên hợp tác.

4. Nhờ đến pháp lý khi cần thiết

Nếu hòa giải thất bại, hãy nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp xã hoặc cấp tỉnh, tùy thuộc vào giá trị tranh chấp. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ như sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, hoặc biên bản đo đạc địa chính để bảo vệ quyền lợi.

5. Theo dõi và giám sát

Thường xuyên kiểm tra hiện trạng đất, đặc biệt nếu bạn không sinh sống tại đó. Công nghệ như bản đồ số hoặc ứng dụng GIS có thể giúp bạn theo dõi ranh giới đất từ xa.

Kết luận

Một bức tường sai vị trí hay một hàng rào lấn đất không chỉ làm tan vỡ tình làng nghĩa xóm, mà còn có thể đẩy bạn vào những rắc rối pháp lý kéo dài. Với các quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2024, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu hành động kịp thời. Đừng để một sai lầm nhỏ dẫn đến tổn thất lớn – hãy kiểm tra, thỏa thuận và hành động ngay từ đầu để giữ vững quyền sử dụng đất và cả sự hòa thuận với hàng xóm.