Tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là một bước quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản được giao dịch ngay cả khi chưa xây dựng xong. Việc đặt cọc để mua loại nhà ở này là một bước không thể thiếu trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, vì tính chất đặc thù, giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy định pháp luật và cách thực hiện an toàn. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, các quy định pháp lý liên quan, rủi ro tiềm ẩn và cách giảm thiểu chúng.

1. Tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Tiền đặt cọc là khoản tiền mà bên mua giao cho bên bán nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc có tác dụng ràng buộc trách nhiệm giữa các bên.

Trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, tiền đặt cọc giúp bên bán đảm bảo quyền lợi, còn bên mua cam kết giao dịch sẽ diễn ra theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đây chỉ là bước đầu tiên trong giao dịch bất động sản và cần được thực hiện đúng quy định pháp luật.

2. Quy định pháp luật về đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, việc đặt cọc và thanh toán trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua.

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai:

• Tiền đặt cọc không quá 5% giá trị: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở. (Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)
• Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng: Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần; lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. (Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Ví dụ:

Anh Minh ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án X, với giá trị căn hộ là 4 tỷ đồng. Số tiền đặt cọc này chiếm 5% giá trị căn hộ, phù hợp với quy định pháp luật. Hợp đồng quy định thanh toán lần đầu 30% giá trị hợp đồng (1,2 tỷ đồng), bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo sẽ dựa trên tiến độ xây dựng, đảm bảo tổng số không vượt quá 70% (không quá 2.8 tỷ đồng) giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà.

Những quy định mới này nhằm tăng cường minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai. 

3. Quy trình thực hiện đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Tìm hiểu dự án
Kiểm tra uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án (chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng,...) và các thông tin pháp lý liên quan.

Bước 2: Thỏa thuận đặt cọc
Thỏa thuận mức tiền cọc và điều kiện kèm theo.

Bước 3: Ký hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng phải được công chứng và có điều khoản bảo vệ quyền lợi của hai bên.

Bước 4: Chuyển tiền đặt cọc
Thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch.

4. Rủi ro khi đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

• Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính:
  Nếu chủ đầu tư thiếu vốn, dự án có thể bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng hạn, khiến người mua chịu thiệt hại.

• Pháp lý dự án không rõ ràng:
  Nhiều trường hợp nhà ở chưa đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc, dẫn đến tranh chấp pháp lý.

Điều khoản hợp đồng không chặt chẽ:
Một số hợp đồng không ghi rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên, khiến bên mua khó đòi lại tiền cọc khi xảy ra tranh chấp.

5. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi đặt cọc

• Kiểm tra uy tín chủ đầu tư:
  Tìm hiểu thông tin qua các kênh chính thống hoặc qua ngân hàng bảo lãnh.

• Xác minh pháp lý dự án:
  Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ cần thiết như:

  • Chủ trương đầu tư dự án, quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 của dự án;

  • Giấy phép xây dựng.

  • Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

• Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc:
  Đảm bảo hợp đồng có đầy đủ thông tin và các điều khoản rõ ràng, tránh dùng các mẫu hợp đồng thiếu điều kiện bảo vệ người mua.

• Yêu cầu bảo lãnh ngân hàng:
  Theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, mọi nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi ngân hàng. Điều này đảm bảo người mua được hoàn tiền nếu dự án không bàn giao đúng hạn.

6. Kết luận

Tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là bước quan trọng, giúp ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án, kiểm tra pháp lý và thực hiện đúng quy trình để tránh rủi ro.

Bằng cách nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện giao dịch cẩn trọng, bạn có thể bảo vệ quyền lợi của mình và đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt.