THỪA KẾ ĐẤT KHÔNG CÓ DI CHÚC: HƯỚNG DẪN ĐẦY ĐỦ THEO PHÁP LUẬT 2025

Trong nhiều gia đình, việc lập di chúc để định đoạt tài sản – đặc biệt là quyền sử dụng đất thường bị xem nhẹ hoặc trì hoãn. Khi người mất không để lại di chúc, di sản sẽ được chia theo quy định về thừa kế theo pháp luật. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ thủ tục thừa kế đất khi không có di chúc, được trình bày đơn giản, dễ hiểu và cập nhật theo quy định pháp luật mới nhất năm 2025.

Điều kiện để được nhận thừa kế đất khi không có di chúc

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), mọi cá nhân đều có quyền để lại tài sản của mình cho người khác thông qua thừa kế. Trường hợp không có di chúc thì việc chia thừa kế được áp dụng chia thừa kế theo pháp luật (Điều 649 BLDS 2015).

Điều kiện để được nhận thừa kế đất bao gồm:

• Người để lại di sản (người chết) có quyền sử dụng đất hợp pháp (có Giấy chứng nhận hay sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp quyền sử dụng đất).
• Người thừa kế phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế (tức là ngày người để lại di sản qua đời).
• Không thuộc trường hợp bị tước quyền thừa kế theo Điều 621 BLDS 2015 (ví dụ: cố ý vi phạm pháp luật nghiêm trọng với người để lại di sản…).

Ví dụ: 

Ông A mất năm 2025, để lại mảnh đất 300m² ở TP.HCM nhưng không lập di chúc. Các con của ông A gồm 2 trai, 1 gái đều đủ điều kiện hưởng thừa kế theo pháp luật. Khi đó, theo điểm a khoản 1 Điều 650 BLDS 2015 vì không có di chúc nên cả 3 người con sẽ được chia phần bằng nhau.

Thứ tự hàng thừa kế khi không có di chúc

Theo Điều 651 BLDS 2015, người thừa kế theo pháp luật được chia thành các hàng:

• Hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
• Hàng thừa kế thứ hai: ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột của người chết, cháu ruột (gọi người chết là ông bà).
• Hàng thừa kế thứ ba: cụ nội, cụ ngoại, bác, chú, cô, dì ruột…

Về nguyên tắc, hàng thừa kế sau chỉ được hưởng nếu không còn ai ở hàng trước. Nếu đến hàng thừa kế thứ ba cũng không còn ai hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì theo Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015, toàn bộ di sản sẽ thuộc về Nhà nước. 

Ví dụ: 

Bà B mất năm 2025, không để lại di chúc. Bà B có chồng là ông C và 2 người con. Khi đó, ông C và 2 con được hưởng di sản theo hàng thừa kế thứ nhất, chia đều theo phần bằng nhau.

Trong trường hợp giả định nếu Bà B không còn chồng và con, thì quyền hưởng thừa kế sẽ chuyển sang hàng thừa kế thứ hai, gồm: ông bà ngoại, anh chị em ruột của Bà B, và cháu ruột (gọi Bà B là bà). Nếu đến hàng thứ hai cũng không còn ai, thì di sản mới được chia cho hàng thừa kế thứ ba, như cụ ngoại, bác, chú, cô, dì ruột của Bà B. Nếu đến hàng thừa kế thứ ba cũng không còn ai, thì toàn bộ di sản của Bà B sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản sẽ thuộc về Nhà nước. 

Hồ sơ cần chuẩn bị để làm thủ tục thừa kế đất không có di chúc

Theo Điều 59 Luật công chứng 2024, để tiến hành thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế, bạn cần chuẩn bị:

1. Giấy chứng tử của người để lại di sản.

2. Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (Giấy khai sinh, Giấy đăng ký kết hôn…).

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác về đất.

4. Giấy tờ tùy thân của người thừa kế (CMND/CCCD, hộ khẩu).

5. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (trường hợp các đồng thừa kế đồng ý chia).

Lưu ý: Văn bản thỏa thuận phân chia di sản phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã (khoản 2 Điều 5 Văn bản hợp nhất 1067/VBHN-BTP).

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi thừa kế đất không có di chúc

1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động.
• Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ khi bên chuyển nhượng tự nộp.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí (nếu có).

2. Nơi nộp hồ sơ

• Cá nhân, hộ gia đình: nộp tại Bộ phận Một cửa UBND cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký.
• Nếu phải xác định lại diện tích đất ở: chỉ nộp tại Bộ phận Một cửa UBND cấp tỉnh.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: được chọn nộp tại các cơ quan trên.

3. Quy trình giải quyết

• Hồ sơ nộp tại Bộ phận Một cửa sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai xử lý.
• Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở: hồ sơ chuyển đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin cho cơ quan thuế. Người dân nộp tiền theo thông báo.

4. Trả kết quả

Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sang tên không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nghĩa vụ tài chính khi nhận thừa kế đất

Người thừa kế có thể phải nộp một số loại thuế, phí sau:

• Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.
• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế TNCN phải nộp là 10% tính trên giá trị bất động sản được nhận thừa kế.
• Lệ phí trước bạ: Theo khoản 10 Điều 10 Văn bản hợp nhất 33/VBHN-BTC trường hợp nhà, đất nhận thừa kế sau đây thì được miễn lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng, phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ.

Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế đất không có di chúc

Theo Điều 623 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản là:

• 30 năm đối với bất động sản (tính từ ngày mở thừa kế).
• Hết thời hiệu này, người đang quản lý tài sản sẽ trở thành chủ sở hữu theo pháp luật.

Một số lưu ý quan trọng trong thừa kế đất không có di chúc

• Nếu các đồng thừa kế không thống nhất được việc chia đất → có thể khởi kiện ra Tòa án để phân chia theo pháp luật.
• Đối với đất chưa có sổ đỏ → người thừa kế có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu rồi mới tiến hành sang tên.
• Trường hợp có người thừa kế ở nước ngoài → cần giấy tờ chứng minh quan hệ, dịch thuật công chứng hợp pháp hóa lãnh sự để tham gia thừa kế.

Kết luận

Thừa kế đất khi không có di chúc tưởng đơn giản nhưng thực tế lại dễ phát sinh tranh chấp. Năm 2025, với sự điều chỉnh từ Luật Đất đai 2024 và BLDS 2015, thủ tục thừa kế đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn. Người dân cần nắm vững điều kiện, hồ sơ, thời hiệu, trình tự sang tên sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Để tránh tranh chấp, các thành viên trong gia đình nên sớm lập văn bản thỏa thuận phân chia hoặc nhờ đến sự hỗ trợ từ luật sư, tổ chức công chứng.