TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG: BẢO ĐẢM HAY RỦI RO?

Trong lĩnh vực tín dụng, tài sản thế chấp luôn được xem là "bảo hiểm" cho các khoản vay. Ngân hàng có thể dựa vào tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng hoàn trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, liệu tài sản thế chấp thực sự chỉ mang lại lợi ích hay cũng ẩn chứa những rủi ro pháp lý mà nhiều người vay, thậm chí cả tổ chức tín dụng, không lường trước được? Vụ việc đang thu hút sự chú ý tại Tòa án Khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh gần đây đã phần nào phản ánh thực tiễn này.

1. Tài sản thế chấp – giá trị pháp lý và cơ chế bảo đảm

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, tài sản thế chấp là tài sản do người vay cung cấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Các loại tài sản thường được dùng làm thế chấp gồm: bất động sản (đất, nhà), động sản có giá trị (xe, máy móc), cổ phiếu, hoặc quyền tài sản khác. Khi ký kết hợp đồng, hai bên thường thỏa thuận cụ thể về:

• Giá trị định giá của tài sản thế chấp
• Trách nhiệm duy trì, bảo vệ tài sản
• Quyền xử lý tài sản khi vi phạm nghĩa vụ

Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp nếu xảy ra.

Ví dụ minh họa: Một cá nhân vay 3 tỷ đồng tại ngân hàng ABC, thế chấp một căn hộ trị giá 4 tỷ đồng. Hợp đồng quy định nếu khách hàng chậm trả quá 30 ngày, ngân hàng được quyền phát mại căn hộ để thu hồi nợ.

Ở góc độ pháp lý, tài sản thế chấp không chỉ là công cụ bảo đảm mà còn là bằng chứng về trách nhiệm của người vay. Tuy nhiên, giá trị pháp lý này không tuyệt đối.

2. Khi bảo đảm trở thành rủi ro: Bài học được tuyên bởi Tòa án Khu vực 7 - TP.HCM

Thực tiễn từ vụ án giữa Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và vợ chồng ông Trần Hồng Sơn – bà Nguyễn Thị Xuân Đào tại Tòa án Khu vực 7 cho thấy, tài sản thế chấp đôi khi không còn là công cụ bảo đảm an toàn, mà trở thành rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Ngân hàng giải ngân khoản vay để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự tại dự án Novaworld Phan Thiết. Tài sản thế chấp là tất cả các quyền tài sản phát sinh từ Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 giữa ông Sơn và Công ty Novareal. Tuy nhiên, Tòa án đã thẩm định và kết luận:

• Văn bản thỏa thuận trái luật: Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới, không phải chủ đầu tư dự án. Việc công ty này ký Văn bản thỏa thuận (gọi tắt là VBTT) và nhận tiền đặt cọc vi phạm điều cấm theo Luật Nhà ở 2014, vì chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức khác thực hiện các giao dịch đặt cọc. Theo Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này bị vô hiệu.
• Mục đích vay trái pháp luật: Khoản vay được ngân hàng giải ngân để khách hàng thực hiện một giao dịch mà pháp luật cấm. Điều này vi phạm Thông tư 39/2016/TT-NHNN, theo đó tổ chức tín dụng không được cho vay phục vụ các giao dịch trái pháp luật.

Kết quả là, Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ. Điều này dẫn đến hậu quả pháp lý đáng lưu ý:

• Ngân hàng mất hoàn toàn quyền xử lý tài sản thế chấp, vì quyền tài sản phát sinh từ VBTT đã bị vô hiệu.
• Ngân hàng không được Tòa án chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, mà chỉ có thể yêu cầu hoàn trả những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu trước đó ngân hàng dự định phát mại “quyền tài sản” từ VBTT để thu hồi nợ, toàn bộ kế hoạch này sẽ vô hiệu, bởi tài sản không còn giá trị pháp lý. Đây chính là rủi ro mà các tổ chức tín dụng có thể gặp phải khi không thẩm định kỹ tính hợp pháp của tài sản thế chấp và mục đích khoản vay.

Bài học thực tiễn: Tài sản thế chấp không chỉ là công cụ bảo đảm, mà còn gắn liền với tính hợp pháp của giao dịch nền tảng. Nếu giao dịch nền tảng vi phạm pháp luật, toàn bộ cơ chế bảo đảm có thể sụp đổ, khiến ngân hàng mất quyền xử lý và phát sinh thiệt hại tài chính.

3. Góc nhìn thực tiễn: Bảo đảm hay bẫy rủi ro?

Vụ án được tuyên bởi Tòa án Khu vực 7 - TP.HCM là một hồi chuông cảnh tỉnh cho cả Ngân hàng và người vay:

• Đối với Ngân hàng hay Tổ chức Tín dụng: Đừng chỉ dừng lại ở việc thẩm định tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm. Cần phải thẩm định pháp lý chuyên sâu đối với giao dịch nền tảng tạo ra tài sản, bao gồm:
  • Tư cách pháp lý của bên đối tác (Chủ đầu tư hay đơn vị môi giới?).
  • Nội dung hợp đồng có vi phạm các điều cấm của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở hay không.
• Đối với Người vay: Cần tìm hiểu kỹ về tư cách pháp lý của bên bán/đối tác giao dịch bất động sản. Việc giao kết các hợp đồng trái pháp luật không chỉ dẫn đến rủi ro mất tiền đặt cọc mà còn khiến bạn và Ngân hàng vướng vào các vụ kiện tụng kéo dài, thậm chí có thể liên quan đến dấu hiệu lừa đảo nếu có yếu tố che giấu.

Tóm lại, để tài sản thế chấp thực sự là bảo đảm, sự minh bạch và tính hợp pháp tuyệt đối của toàn bộ chuỗi giao dịch là điều kiện tiên quyết.

Kết luận

Tài sản thế chấp trong hợp đồng vay tín dụng là công cụ bảo đảm quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là “bảo hiểm tuyệt đối”. Thực tiễn vụ án được tuyên bởi Tòa án Khu vực 7 cho thấy, nếu không thẩm định kỹ lưỡng, tài sản thế chấp có thể trở thành rủi ro, kéo theo thiệt hại về tài chính, pháp lý và uy tín.

Vì vậy, cả người vay lẫn tổ chức tín dụng cần thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra kỹ tính hợp pháp và quyền sở hữu của tài sản.
2. Thỏa thuận rõ ràng về giá trị, quyền xử lý và bảo quản tài sản trong hợp đồng.
3. Theo dõi tình trạng pháp lý của tài sản trước khi phát mại.

Chỉ khi kết hợp giữa thực tiễn pháp lý và thận trọng trong kinh doanh, tài sản thế chấp mới thực sự trở thành công cụ bảo đảm hiệu quả, không biến thành “bẫy rủi ro” cho cả hai bên.