Bất động sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với sinh hoạt hàng ngày của mỗi người. Việc sở hữu bất động sản là điều kiện cần thiết trong xã hội. Chủ sở hữu bất động sản không chỉ chịu trách nhiệm đối với phần bất động sản của mình mà còn phải chịu trách nhiệm đối với phần bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Bởi vì các bất động sản có vị trí liền kề nhau, khi khai thác, sử dụng một bất động sản thì sẽ ảnh hưởng đến các bất dộng sản xung quanh. Để bảo đảm việc khai thác, sử dụng bất động sản không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những chủ chủ sở hữu bất động sản xung quanh thì phải có quy định làm cơ sở xác định công việc buộc phải thực hiện đối với chủ sở hữu bất động sản. Các tranh chấp đối với bất động sản liền kề thường phát sinh do các bên không nắm được những quy định này.
Sài Gòn Đại Tín Law Firm đã tổng hợp các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong bài viết sau:
NỘI DUNG CHÍNH: 1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và căn cứ xác lạp quyền đối với bất động sản liền kề. 2. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. 3. Một số quyền đối với bất động sản liền kề. 4. Một số nghĩa vụ đối với bất động sản liền kề. 5. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. |
1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và căn cứ xác lạp quyền đối với bất động sản liền kề
1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015:
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Nói một cách dễ hiểu, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện một số công việc trên phần bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc người khác để bảo đảm việc quản lý, sử dụng phần bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc người khác.
1.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 246 BLDS 2015:
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.
2. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 248 BLDS 2015 thì việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
- Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
- Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
3. Một số quyền đối với bất động sản liền kề
3.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 252 BLDS 2015:
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Lưu ý: Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
3.2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó.
Lưu ý: Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
3.3. Quyền về lối đi qua
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lưu ý: Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định (1).
- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định (1) mà không có đền bù.
3.4. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác
Theo quy định tại Điều 255 BLDS 2105:
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý.
Lưu ý: Việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu khác; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
4. Một số nghĩa vụ đối với bất động sản liền kề
4.1. Nghĩ vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa
Theo quy định tại Điều 250 BLDS 2015:
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
4.2. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải
Theo quy định tại Điều 251 BLDS 2015:
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
5. Thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất đọng sản liền kề
5.1. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2015:
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
5.2. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 249 BLDS 2015:
Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.
5.3. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong những trường hợp sau đây:
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Mọi thông tin, xin liên hệ SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:
♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
♦ Điện thoại: 028 39 480 939.
♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).
♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.