QUYỀN BỀ MẶT

Vấn đề đô thị hóa diễn ra ngày càng sôi động dẫn đến quỹ đất để xây dựng nhà ở và sản xuất kinh doanh ngày càng thu hẹp. Trong khi đó theo quy định về pháp luật đất đai của Việt nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và người dân có quyền sử dụng. Do đó cần có các chính sách để khuyến khích người dân sử dụng diện tích dưới lòng đất, trên khoảng không gian bề mặt các thửa đất để tăng quỹ đất, khi thác hiệu quả tiềm năng đất đai. Chính vì thể Bộ luật Dân sự 2015 đã bổ sung quy định về quyền bề mặt đối với các chủ thể không phải là người có quyền sử dụng đất. Với quy định này tài sản sẽ được khai thác tối đa, chính xác, đúng mục đích và phát huy lợi ích kinh tế:

1. Khái niệm, đặc điểm của quyền bề mặt

1.1. Khái niệm quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 thì quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

Ví dụ: Ông A có quyền sử dụng đối với thửa đất và quyền sở hữu đối với ngôi nhà tại tỉnh H. Vì chị B là cháu ông A không có chỗ ở nên ông A làm văn bản thỏa thuận để cho cháu mình là chị B được quyền sống trên khoảng sân thượng nhà ông trong vòng 10 năm đến khi con chị B đủ 18 tuổi có điều kiện để chăm sóc cho chị B. Như vậy chị B đã có quyền bề mặt đối với khoảng không gian trên thửa đất mà ông A là người có quyền sử dụng.

1.2. Đặc điểm của quyền bề mặt

- Quyền bề mặt gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Chủ thể có quyền bề mặt không phải là người có quyền sử dụng đất.

- Quyền bề mặt bao gồm quyền đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước, và lòng đất của thửa đất.

2. Căn cứ xác lập quyền bề mặt và hiệu lực của quyền bề mặt

2.1. Căn cứ xác lập quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 268 BLDS 2015:

Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Như vậy, có 3 căn cứ để xác lập quyền bề mặt như sau:

- Theo quy định của pháp luật.

- Theo thỏa thuận.

- Theo di chúc.

2.2. Hiệu lực của quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 269 BLDS 2015:

- Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

- Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Thời hạn của quyền bề mặt và nội dung của quyền bề mặt

3.1. Thời hạn của quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 270 BLDS 2015:

- Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.

- Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.

3.2. Nội dung của quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 271 BLDS 2015:

- Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định về quyền bề mặt.

- Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

4. Chấm dứt quyền bề mặt và sử ký tài sản khi chấm dứt quyền bề mặt

4.1. Chấm dứt quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 272 BLDS 2015 thì quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:

- Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.

- Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.

- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.

- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.

- Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

4.2. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

Theo quy định tại Điều 273 BLDS 2015:

- Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lưu ý:

- Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

- Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Mọi thông tin, xin liên hệ  SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:

♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

♦ Điện thoại: 028 39 480 939.

♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).

♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.