Giá bán nhà ở xã hội luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là đối với những đối tượng có thu nhập thấp, cần nhà ở ổn định. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán, các phương pháp tính giá và những quy định pháp lý mới nhất để bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn khi tham gia vào thị trường nhà ở xã hội.

1. Quy định về giá bán nhà ở xã hội

Giá bán nhà ở xã hội không phải là một con số cố định, mà được xác định dựa trên các yếu tố chi phí đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, lợi nhuận hợp lý và các yếu tố khác liên quan. Các quy định về giá bán chủ yếu được điều chỉnh bởi các nghị định, thông tư và luật Nhà ở hiện hành.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, giá bán do chủ đầu tư dự án xác định dựa trên cơ sở tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vay vốn (nếu có) và lợi nhuận hợp lý cho toàn bộ dự án, nhưng không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Đặc biệt, giá bán nhà ở xã hội sẽ không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước dành cho nhà đầu tư, được quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2014. Chính vì vậy, việc xác định giá bán phải tuân thủ các nguyên tắc đảm bảo công bằng và minh bạch trong việc tính toán các chi phí liên quan.

2. Công thức xác định giá bán nhà ở xã hội

Theo Thông tư 09/2021/TT-BXD, giá bán được xác định theo một công thức cụ thể, bao gồm các yếu tố chi phí đầu tư, lợi nhuận từ phần diện tích thương mại, chi phí hợp lý khác và lợi nhuận định mức của dự án.

Công thức xác định giá bán:

• GiB (đồng/m2): Giá bán 1m2 sử dụng của căn hộ hoặc căn nhà nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng.
• Tđ (đồng): Tổng vốn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí hợp lý khác và các chi phí liên quan được phân bổ cho diện tích nhà ở xã hội để bán.
• Tdv (đồng): Lợi nhuận từ việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án.
• L (đồng): Lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa là 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội.
• SB (m2): Tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán trong dự án.
• Ki: Hệ số điều chỉnh giá bán đối với diện tích tại vị trí thứ i trong dự án.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán

Một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá bán là chi phí đầu tư xây dựng. Đây là một yếu tố cơ bản vì chi phí xây dựng chiếm phần lớn trong tổng chi phí của dự án. Các khoản chi phí này bao gồm:

• Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: Nếu dự án nhà ở xã hội được triển khai trên các khu đất đã có người sinh sống hoặc có các công trình xây dựng, chi phí này là rất quan trọng để hoàn tất việc chuyển nhượng đất cho dự án.
• Chi phí xây dựng hạ tầng: Bao gồm các chi phí về hạ tầng kỹ thuật như đường sá, điện nước, hệ thống thoát nước, hệ thống cấp nước sinh hoạt, vv.
• Chi phí quản lý và vận hành: Trong một số trường hợp, các chi phí này cũng được tính vào giá bán để đảm bảo dự án không bị thua lỗ và vẫn có thể hoạt động bền vững.
• Chi phí bán hàng và quảng cáo: Trong một số dự án, chi phí quảng cáo, bán hàng và tiếp thị sản phẩm nhà ở cũng được tính vào giá bán nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chi phí này không được vượt quá 2% tổng chi phí đầu tư.

Ngoài ra, các yếu tố khác như lợi nhuận từ việc bán các căn hộ thương mại trong dự án cũng có ảnh hưởng lớn đến giá bán nhà ở xã hội. Lợi nhuận này sẽ được phân bổ hợp lý giữa các phần diện tích nhà ở xã hội và diện tích nhà ở thương mại, giúp giảm giá bán nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

4. Vai trò của lợi nhuận và hệ số điều chỉnh giá bán

Lợi nhuận định mức là một yếu tố rất quan trọng trong việc xác định giá bán. Mức lợi nhuận này không được vượt quá 10% tổng vốn đầu tư xây dựng của dự án. Lợi nhuận từ việc bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội sẽ được sử dụng để bù đắp cho chi phí phát sinh và giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá bán cũng là một yếu tố cần thiết trong việc xác định giá bán của từng căn hộ. Hệ số này giúp điều chỉnh giá bán đối với những căn hộ có vị trí khác nhau trong dự án, đảm bảo sự công bằng và hợp lý cho người mua.

5. Cơ quan thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội được quy định như sau:

• Cơ quan thẩm định: Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá bán.
• Nguyên tắc thẩm định: Việc thẩm định phải tuân thủ các quy định và trình tự của pháp luật, đảm bảo tính công khai, minh bạch và hợp lý.

Trong quá trình thẩm định giá, các cơ quan chức năng cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố chi phí, lợi nhuận và các yếu tố khác có liên quan, nhằm đảm bảo giá bán nhà ở xã hội được xác định đúng mức và không gây thiệt hại cho người mua.