Tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là nhà ở chung cư, ngày càng phổ biến trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro, việc hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan là điều không thể bỏ qua. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về pháp luật điều chỉnh tài sản hình thành trong tương lai, điều kiện mua bán, và những lưu ý quan trọng dành cho người mua.

1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?

Khái niệm pháp lý:

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tài sản này được hiểu là:

• Tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa được tạo dựng tại thời điểm giao dịch.
• Tài sản sẽ được hình thành và hoàn thiện trong tương lai theo cam kết của bên bán.

Phân loại:

• Nhà ở chung cư đang trong quá trình xây dựng.
• Nhà riêng lẻ hoặc biệt thự chưa hoàn thành.
• Các công trình thương mại, văn phòng hoặc dịch vụ đang triển khai.
• Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng liên quan đến các dự án chưa hoàn thành.

2. Quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai (chung cư)

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra nhiều quy định quan trọng nhằm đảm bảo minh bạch trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 22: Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
• Điều 23: Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
• Điều 24: Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• Điều 25: Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
• Điều 26: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• Điều 27: Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Điều kiện pháp lý cơ bản để giao dịch loại tài sản này

1. Dự án phải được phê duyệt: Chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và dự án phải phù hợp với quy hoạch được duyệt.
2. Bảo lãnh ngân hàng: Chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại, đảm bảo hoàn trả tiền cho người mua nếu dự án không được bàn giao đúng cam kết.
3. Thông báo đủ điều kiện bán: Dự án phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để đưa vào giao dịch.

3. Quy trình mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai

Để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền lợi, người mua cần thực hiện giao dịch theo đúng trình tự sau:

Bước 1: Xác minh tính pháp lý của dự án

• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ như:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Quyết định phê duyệt 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Giấy phép xây dựng.
  • Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
  • Văn bản bảo lãnh ngân hàng cho dự án.
• Kiểm tra thông tin dự án trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng địa phương.

Bước 2: Thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán

• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ mẫu hợp đồng được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
• Các nội dung chính trong hợp đồng bao gồm:
  • Thời gian bàn giao nhà.
  • Phương thức thanh toán.
  • Quy định về phạt hợp đồng trong trường hợp vi phạm (ví dụ: chậm tiến độ, không bàn giao đúng cam kết).

Bước 3: Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

• Lần thanh toán đầu tiên: Không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc (5%).
• Các lần thanh toán tiếp theo: Phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
• Sau khi bàn giao nhà: Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

4. Rủi ro tiềm ẩn khi mua loại tài sản này

Dù đã có nhiều quy định pháp lý chặt chẽ, nhưng giao dịch loại tài sản này vẫn tiềm ẩn một số rủi ro lớn, bao gồm:

Rủi ro pháp lý:

• Dự án không đủ điều kiện pháp lý: Một số chủ đầu tư cố tình bán dự án chưa được phê duyệt hoặc chưa có giấy phép xây dựng.
• Đình chỉ xây dựng: Dự án bị đình chỉ hoặc thu hồi do vi phạm quy hoạch hoặc pháp luật xây dựng.

Rủi ro tài chính:

• Chậm tiến độ: Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, dẫn đến chậm bàn giao nhà hoặc không hoàn thiện dự án.
• Mất tiền cọc: Người mua có thể mất tiền nếu giao dịch với chủ đầu tư không minh bạch hoặc không có bảo lãnh ngân hàng.

Lời khuyên để giảm thiểu rủi ro:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án.
• Lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và năng lực tài chính mạnh.
• Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết và tham khảo ý kiến chuyên gia nếu cần.

5. Kết luận

Tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là chung cư, mang lại nhiều lợi ích về tài chính và cơ hội đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Việc nắm rõ các quy định pháp luật, kiểm tra tính pháp lý dự án, và lựa chọn chủ đầu tư uy tín là những yếu tố quyết định để bạn giao dịch thành công.

Hãy luôn cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.