Nhà ở tái định cư đang là vấn đề được quan tâm trong xã hội. Đối tượng được bố trí nhà ở tái định cư là người bị Nhà nước thu hồi đất ở hoặc giải tỏa nhà theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và một số ngành luật liên quan. Vấn đề đền bù, bồi thường để giải phóng mặt bằng và vấn đề hỗ trợ tái định cư khi di dời giải tỏa thường gây ra tranh chấp giữa người bị thu hồi đất, bị giải tỏa nhà và chủ đầu tư đự án. Vị trí, chất lượng khu tái định cư và mức giá bán, cho thuê, thuê mua là điều mà người được tái định cư quan tâm. Ngoài ra, thủ tục pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận bất động sản là điều khiến họ lo ngại nhất. Bởi vì hiện nay các dự án tái định cư thường gặp nhiều vấn đề vướng mắc pháp lý dẫn đến không thể cấp Giấy chứng nhận liên quan đến bất động sản cho những người sở hữu. Để hạn chế tình trạng tranh chấp, nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi cho người được tái định cư thì Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn là Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể các vấn đề liên quan đến nhà ở tái định cư như: Đối tượng được bố trí nhà ở tái định cư; trình tự, thủ tục thuê, mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư; đơn vị có thẩm quyền thực hiện dự án tái đầu tư:
NỘI DUNG CHÍNH: 1. Khái niệm nhà ở phục vụ tái định cư. 2. Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư. 3. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư. 4. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư. 5. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng để phục vụ tái định cư. |
1. Khái niệm nhà ở phục vụ tái định cư
1.1. Thế nào là nhà ở phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 2 Luật Nhà ở 2023:
Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
1.2. Các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 48 Luật Nhà ở 2023 thì các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:
- Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư.
- Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư.
- Bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội xây dựng theo dự án.
- Người được tái định cư được thanh toán tiền để tự mua, thuê mua, thuê nhà ở.
- Bố trí nhà ở cho người được tái định cư trong dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà ở tái định cư của Luật Nhà ở 2023.
- Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư
2.1. Đối tượng được bố trí nhà ở phục vụ nhà ở tái định cư
Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì đối tượng được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (1).
- Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác (2).
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định về các trường hợp phải phá dỡ nhà ở chung cư của Luật Nhà ở 2023 (3).
- Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở (4).
2.2. Điều kiện được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì điều kiện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:
a) Trường hợp đối tượng (1) , (2) có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
- Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định về việc thông báo danh sách được tái định cư của Nghị định 95/2024/NĐ-CP và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Lưu ý: Đối tượng thuộc trường hợp này phải không thuộc diện đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
b) Trường hợp thuộc đối tượng (3) thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
c) Trường hợp thuộc đối tượng (4) thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở theo quy định về đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc tài sản ông của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
3. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2023:
3.1. Những đơn vị, tổ chức có thể làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
3.2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư có sử dụng vốn đầu tư công
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư có sử dụng vốn đầu tư công thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất một trong các đơn trên làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3.3. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc nguồn vốn đầu tư công
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc nguồn vốn đầu tư công thì thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:
- Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (5).
- Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án không thuộc trường hợp (5) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này.
- Trường hợp pháp luật quy định phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định đó.
3.4. Chủ đầu tư dự án giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư
Đối với trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Luật Nhà ở 2023.
4. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 52 Luật Nhà ở 2023:
4.1. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư
Đối với việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người được tái định cư theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở với đơn vị được giao bố trí tái định cư và nhận bàn giao nhà ở từ đơn vị này.
b) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định số lượng nhà ở đặt hàng bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Người được bố trí tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở theo hợp đồng mua nhà ở thương mại.
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư
Đối với việc bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư giới thiệu quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn để người được bố trí tái định cư ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
5. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng để phục vụ tái định cư
Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:
- Khi đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp tỉnh, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có văn bản thông báo cho người được tái định cư có trong danh sách được bố trí tái định cư, trong đó nêu rõ thời gian và các yêu cầu để ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp thuê nhà ở thì phải là nhà ở có sẵn.
- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư, người được tái định cư có trách nhiệm ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư theo mẫu do Bộ Xây dựng quy định; trường hợp vì lý do bất khả kháng thì phải có văn bản báo cáo để được xem xét, giải quyết.
- Việc nhận bàn giao và quản lý sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao được thực hiện theo hợp đồng và pháp luật về nhà ở.
- Chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người được tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Mọi thông tin, xin liên hệ SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:
♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
♦ Điện thoại: 028 39 480 939.
♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).
♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.