Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam gặp nhiều giới hạn về quyền sử dụng đất, khiến việc đầu tư dài hạn trở nên phức tạp. Những quy định pháp lý này ảnh hưởng ra sao đến cơ hội đầu tư và định hướng phát triển của các doanh nghiệp quốc tế?
1. Quy định pháp lý về quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
1.1. Phân biệt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất
Theo Luật Đất đai của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cá, nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất đai mà không sở hữu đất đai.. Do đó, Nhà đầu tư nước ngoài cũng là một chủ thể của quyền sử dụng đất nên chỉ có quyền sử dụng đất với một hình thức là thuê đất trong thời hạn nhất định. Điều này có nghĩa họ không có quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam, chỉ được thuê lại từ Nhà nước hoặc từ chủ thể khác.
1.2. Quyền thuê đất và các hạn chế về thời hạn sử dụng
Nhà đầu tư nước ngoài được quyền thuê đất trong các khu công nghiệp và khu kinh tế. Thời hạn thuê đất thường là 50 năm, có thể gia hạn. Chẳng hạn, các công ty tại Khu công nghiệp Bắc Ninh được thuê tối đa 70 năm. Tuy nhiên, ở nhiều khu vực khác, thời hạn thuê ngắn hơn, khoảng 30 – 50 năm. Điều này khiến doanh nghiệp khó lập kế hoạch đầu tư dài hạn.
2.3. Quyền mua bán và chuyển nhượng bất động sản
Nhà đầu tư nước ngoài được phép mua và chuyển nhượng một số loại bất động sản nhất định. Theo Luật Nhà ở năm 2023, họ chỉ có quyền mua tối đa 30% căn hộ trong một tòa nhà. Điều này hạn chế cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản lớn. Họ cũng chỉ được phép mua bất động sản ở những khu vực cho phép đầu tư nước ngoài, hạn chế khả năng chuyển nhượng tự do.
2. Ảnh hưởng của hạn chế quyền sở hữu đất đối với nhà đầu tư nước ngoài
2.1. Khả năng đầu tư dài hạn
Hạn chế quyền sở hữu đất ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư dài hạn của doanh nghiệp. Chẳng hạn, tập đoàn Samsung đã đầu tư hàng tỷ USD vào Việt Nam, nhưng việc thuê đất ngắn hạn buộc họ phải đàm phán gia hạn liên tục. Điều này gây rủi ro cho kế hoạch mở rộng và duy trì sản xuất lâu dài của công ty.
2.2. Chi phí đầu tư tăng cao
Chi phí thuê đất cao và thời hạn thuê ngắn làm tăng chi phí đầu tư. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhiều doanh nghiệp FDI tại Việt Nam phải trả chi phí thuê đất cao gấp 2 - 3 lần so với Thái Lan. Doanh nghiệp cũng phải chi trả thêm cho các thủ tục gia hạn và điều chỉnh hợp đồng thuê.
2.3. Khả năng thu hút đầu tư giảm
Các hạn chế về quyền sử dụng đất làm giảm tính hấp dẫn của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Năm 2022, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chỉ tăng 9,2% - thấp hơn các nước láng giềng. Một số nhà đầu tư đã chọn chuyển hướng sang các quốc gia có chính sách linh hoạt hơn, như Indonesia và Philippines.
3. Giải pháp cho nhà đầu tư nước ngoài đối mặt với hạn chế về quyền sở hữu đất
3.1. Nhà đầu tư nước ngoài có thể liên doanh với doanh nghiệp trong nước
Liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam giúp nhà đầu tư tận dụng quyền sử dụng đất của đối tác. Ví dụ, công ty LG hợp tác với VinGroup để mở rộng sản xuất điện tử tại Hải Phòng. Liên doanh này giúp LG tối ưu hóa chi phí thuê đất và dễ dàng quản lý dự án hơn.
3.2. Nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất dài hạn và tận dụng các chính sách ưu đãi
Doanh nghiệp có thể tìm các dự án có thời hạn thuê dài hoặc các chính sách ưu đãi từ chính phủ. Các khu công nghiệp và đặc khu kinh tế như Phú Quốc và Vân Đồn có nhiều ưu đãi về quyền thuê đất, với thời hạn tối đa 70 năm. Đây là lựa chọn hiệu quả cho nhà đầu tư muốn đầu tư dài hạn.
3.3. Thương thảo với chính quyền địa phương để gia hạn thuê đất
Nhà đầu tư có thể thương thảo với cơ quan quản lý để gia hạn thời hạn thuê đất. Chẳng hạn, công ty Honda Việt Nam đã thành công trong việc gia hạn thuê đất tại Vĩnh Phúc thêm 20 năm. Điều này giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động ổn định và không bị gián đoạn.
>> Đọc thêm về: Nhà đầu tư nước ngoài - Rủi ro chuyển đổi lợi nhuận
4. Kết luận
Những hạn chế về quyền sử dụng đất đặt ra nhiều thách thức cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, các giải pháp như liên doanh, thuê đất dài hạn và gia hạn thuê đất có thể giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư cần hiểu rõ quy định, tìm kiếm các giải pháp tối ưu để duy trì và phát triển đầu tư hiệu quả trong môi trường pháp lý đặc thù tại Việt Nam.