MỘT GIAO DỊCH, HAI QUAN HỆ PHÁP LUẬT: BẢN CHẤT KHÔNG NẰM Ở HÌNH THỨC

Giao dịch mua bán nhà đất được công chứng thường tạo ra cảm nhận về tính an toàn pháp lý cao. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng này không nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được sử dụng như một phương tiện bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, thì hình thức pháp lý không còn phản ánh đúng ý chí thực của các bên. Bài viết này sẽ tập trung phân tích những rủi ro pháp lý và hệ quả có thể phát sinh từ dạng thỏa thuận này.

1. Phân tích bản chất: Giao dịch giả tạo che giấu hợp đồng vay

Về mặt pháp lý, đây là tình huống điển hình của một giao dịch dân sự giả tạo. Căn cứ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập một giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo sẽ vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu (hợp đồng vay) vẫn có hiệu lực nếu đủ điều kiện.

Ví dụ:

Ông K vay ông A 900 triệu đồng. Để “đảm bảo”, hai bên đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với thỏa thuận miệng rằng khi ông K trả hết nợ, ông A sẽ sang tên trả lại đất. Sau khi trả đủ nợ, ông A không thực hiện thỏa thuận và khẳng định đây là giao dịch mua bán thật sự. Do đó, tranh chấp đã phát sinh.

Trong tình huống này, tồn tại hai quan hệ pháp luật:

• Quan hệ thứ nhất (bị che giấu): Hợp đồng vay tiền giữa ông K và ông A.
• Quan hệ thứ hai (giả tạo): Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.

Một hợp đồng mua bán có hiệu lực đòi hỏi các bên thực sự muốn chuyển giao quyền sử dụng đất và nhận tiền mua bán. Ở đây, ý chí thật sự của các bên là thiết lập quan hệ vay mượn và dùng đất như một biện pháp bảo đảm “không chính thức”. Do đó, hợp đồng công chứng kia có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu do giả tạo.

2. Rủi ro pháp lý khôn lường cho các bên

Việc sử dụng hình thức hợp pháp (hợp đồng công chứng) để che giấu mục đích thực tế dẫn đến nhiều hệ quả bất ổn cho cả bên vay lẫn bên cho vay.

Đối với bên vay (bên chuyển nhượng giả cách)

• Nguy cơ mất tài sản thực sự: Đây là rủi ro lớn nhất. Nếu không có chứng cứ thuyết phục (hợp đồng vay, biên nhận, tin nhắn, ghi âm...) chứng minh đây chỉ là giao dịch bảo đảm, Tòa án có thể công nhận hợp đồng mua bán là thật. Khi đó, dù đã trả đủ tiền vay, bạn vẫn có thể mất quyền sử dụng đất.
• Khó khăn trong chứng minh: Một khi đã ký hợp đồng công chứng với đầy đủ nội dung mua bán, việc chứng minh ý chí thực sự của mình là vay mượn là rất khó khăn. Công chứng viên khi thực hiện thủ tục sẽ ghi nhận sự tự nguyện của các bên tại thời điểm ký kết, điều này trở thành chứng cứ bất lợi cho bạn.
• Không thể đòi lại đất nếu bên cho vay chuyển nhượng cho người thứ ba: Nếu bên cho vay (đứng tên là bên mua trong hợp đồng giả) đem đất chuyển nhượng cho một người thứ ba ngay tình (không biết về thỏa thuận vay mượn), việc đòi lại đất g ần như bất khả thi.

Đối với bên cho vay (bên nhận chuyển nhượng giả cách)

• Không có quyền ưu tiên thanh toán: Khác với biện pháp thế chấp được pháp luật quy định rõ, trong giao dịch giả cách này, nếu bên vay có nhiều chủ nợ khác, bạn không có quyền ưu tiên thanh toán từ giá trị tài sản đó.
• Rủi ro về tính hợp pháp của tài sản: Bạn có thể phải đối mặt với các vấn đề pháp lý về nguồn gốc đất đai mà mình không nắm rõ. Nếu đất có tranh chấp, bị kê biên hoặc có khiếm khuyết về giấy tờ (như xây dựng không phép), bạn sẽ gặp rắc rối khi muốn xử lý hoặc chuyển nhượng.
• Giao dịch vay bị che giấu không có hiệu lực đầy đủ: Nếu hợp đồng vay bị che giấu vi phạm các quy định khác của pháp luật (ví dụ: lãi suất vượt quá quy định), nó cũng có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

3. Biện pháp bảo đảm hợp pháp và hướng giải quyết

Để hạn chế rủi ro pháp lý, các bên nên lựa chọn các biện pháp bảo đảm được pháp luật thừa nhận và bảo vệ đầy đủ, thay vì sử dụng những thỏa thuận mang tính “giả cách”. Trong đó, thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm an toàn và phù hợp nhất. 

Theo quy định pháp luật, bên vay có thể dùng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để thế chấp cho bên cho vay là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký thế chấp không làm chuyển quyền sử dụng đất sang bên cho vay mà chỉ hạn chế quyền định đoạt của bên thế chấp trong thời gian nghĩa vụ chưa được thực hiện, qua đó bảo đảm quyền lợi của các bên và giảm thiểu nguy cơ tranh chấp phát sinh.

Nếu lỡ rơi vào giao dịch giả cách, cần làm gì?

• Hãy tập hợp tất cả chứng cứ chứng minh quan hệ vay mượn thực sự: giấy vay tiền (dù là viết tay), biên lai chuyển khoản, tin nhắn, email thảo luận về lãi suất, kỳ hạn trả nợ, ghi âm (nếu có), người làm chứng.
• Sau đó hãy khởi kiện ra Tòa và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo và công nhận quan hệ vay tiền. Nếu thắng kiện, các bên sẽ hoàn trả cho nhau: bên vay trả tiền gốc (và lãi hợp pháp), bên cho vay trả lại quyền sử dụng đất.

Kết luận

Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, nhưng sự thỏa thuận đó phải dựa trên ý chí thực sự và không được trái với bản chất của giao dịch. Một hợp đồng công chứng chỉ có giá trị khi nó phản ánh đúng mục đích thực sự của các bên tham gia.

Do đó, khi có nhu cầu vay vốn và dùng bất động sản để bảo đảm, hãy lựa chọn con đường an toàn và minh bạch: Hãy thế chấp tài sản theo đúng quy định của pháp luật. Chi phí và thủ tục cho việc công chứng hợp đồng thế chấp cũng tương tự như hợp đồng chuyển nhượng, nhưng giá trị pháp lý và sự an toàn mà nó mang lại là hoàn toàn xứng đáng.