1. Các điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

1.1. Quy định mới về đặt cọc bất động sản

Theo quy định mới nhất, mức đặt cọc trong giao dịch bất động sản được giới hạn tối đa 5% giá trị tài sản.

• Quy định này nhằm hạn chế tình trạng thu tiền đặt cọc vượt quá giá trị thực tế của tài sản, gây rủi ro cho người mua.
• Hợp đồng đặt cọc phải được soạn thảo chi tiết, bao gồm mức giá bán, thời hạn thanh toán, và điều kiện chế tài phát sinh.

Ví dụ: Anh Hà đặt cọc 100 triệu đồng cho một căn hộ chung cư trị giá 2 tỷ đồng, phù hợp với giới hạn 5% theo quy định mới.

1.2. Yêu cầu bảo lãnh ngân hàng bắt buộc

Theo Luật mới nhất, tất cả các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh trước khi đưa ra bán.

• Quy định này đảm bảo rằng người mua sẽ được bàn giao nhà đúng thời hạn và chất lượng như cam kết.
• Trong trường hợp chủ đầu tư vi pháp hoặc dự án không thực hiện được, ngân hàng sẽ đảm nhận trách nhiệm thanh toán lại cho người mua.

1.3. Quy định về thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai

• Tổng thanh toán trước khi bàn giao: Không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua khi nhà chưa được bàn giao hoàn chỉnh.
• Thanh toán còn lại: Phần 30% giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư đã hoàn tất bàn giao nhà và có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Ví dụ: Nếu anh Nam mua một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, anh sẽ chỉ phải thanh toán tối đa 900 triệu đồng (30%) ban đầu và thêm tối đa 2,1 tỷ đồng (70%) trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi nhận nhà cùng giấy tờ.

1.4. Bổ sung các quy định về môi giới bất động sản

Theo Luật mới nhất, ngành môi giới bất động sản sẽ phải tuân thủ chặt chẽ hơn:

• Bắt buộc có chứng chỉ hành nghề môi giới: Người hành nghề môi giới bất động sản cần phải có chứng chỉ hành nghề hợp pháp, do cơ quan chức năng cấp.
• Quy định về trách nhiệm pháp lý: Người môi giới phải chịu trách nhiệm liên đới nếu cung cấp thông tin sai lệch, gây thiệt hại cho khách hàng.

Minh bạch phí môi giới: Phí môi giới phải được công khai rõ ràng trong hợp đồng, tránh trường hợp tranh chấp sau này.

1.5. Điều kiện kinh doanh bất động sản được siết chặt

• Vốn pháp định tối thiểu: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng (tăng so với mức cũ 6 tỷ đồng).
• Công khai thông tin dự án: Chủ đầu tư phải công bố đầy đủ các thông tin về pháp lý, tiến độ, và chất lượng công trình trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Ví dụ: Một công ty kinh doanh bất động sản với vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng sẽ không được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định mới.

1.6. Tăng cường giám sát và xử phạt vi phạm

Luật 2023 cũng tăng cường chế tài xử lý các trường hợp vi phạm:

• Xử phạt hành chính: Các doanh nghiệp vi phạm quy định kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt hành chính lên đến 500 triệu đồng.
• Tạm ngừng hoạt động: Trong trường hợp nghiêm trọng, các dự án có thể bị đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép.

2. Những tác động tích cực của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

2.1. Bảo vệ quyền lợi của người mua

Các quy định mới giúp tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho người mua bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2. Nâng cao chất lượng thị trường bất động sản

Luật 2024 đặt ra những yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và trách nhiệm pháp lý cho doanh nghiệp, từ đó giúp cải thiện chất lượng các dự án.

2.3. Hạn chế tình trạng đầu cơ, lừa đảo

Những điều kiện kinh doanh mới và các biện pháp giám sát chặt chẽ sẽ góp phần hạn chế các hành vi đầu cơ, làm giá hoặc lừa đảo trong thị trường.

3. Kết luận

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và công bằng hơn. Người mua, nhà đầu tư, và các doanh nghiệp cần nắm vững các quy định mới để tránh vi phạm và tận dụng tối đa cơ hội từ những thay đổi tích cực của thị trường.