LỐI ĐI CHUNG GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH THUỘC SỞ HỮU CỦA AI?

Gần đây, mạng xã hội xôn xao trước vụ việc tranh cãi gay gắt giữa các hộ dân về lối đi chung ở Lạng Sơn về việc ba hộ ban đầu cùng bỏ đất của mình ra để mở lối đi phục vụ sinh hoạt, nhưng sau đó một người dựng xe trong lối đi khiến hộ thứ tư cho rằng “bị chiếm đường”. Tưởng chừng là chuyện nhỏ trong xóm, nhưng thực tế, vấn đề “lối đi chung” lại là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất hiện nay.

Vậy câu hỏi đặt ra: khi nhiều hộ dân cùng góp đất làm lối đi chung, phần đất đó thuộc sở hữu của ai – Nhà nước hay các hộ dân?

Cơ sở pháp lý điều chỉnh lối đi chung

Pháp luật hiện hành quy định khá rõ về quyền sử dụng và quyền sở hữu đối với lối đi chung, cụ thể:

• Điều 207 và Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Các chủ sở hữu chung có quyền ngang nhau trong việc sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. 
• Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý qua đất liền kề.
• Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 40 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn rõ về điều kiện và trình tự đăng ký, hiến tặng hoặc góp đất làm đường giao thông.

Từ các quy định này, có thể thấy: “lối đi chung” có thể thuộc quyền sở hữu của hộ dân hoặc Nhà nước, tùy vào nguồn gốc hình thành và thủ tục pháp lý.

Khi nào lối đi chung thuộc sở hữu của các hộ gia đình?

Trường hợp phổ biến nhất là các hộ dân tự nguyện góp một phần đất của mình để tạo lối đi chung, mà không làm thủ tục hiến tặng cho Nhà nước.

Khi đó, theo Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015, phần đất này được xem là tài sản chung hợp nhất của các hộ gia đình nghĩa là tất cả các hộ cùng có quyền và nghĩa vụ như nhau.

Ví dụ: 

Ba hộ dân cùng mỗi bên bỏ 2m đất để tạo lối đi rộng 4m. Phần đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ba hộ, được xác định là tài sản chung hợp nhất. Người thứ tư dù sử dụng lối đi này hằng ngày, nhưng nếu không có thỏa thuận góp đất thì chỉ có quyền sử dụng lối đi qua, chứ không có quyền định đoạt hay chiếm hữu.

Trong trường hợp này:

• Không ai được dựng rào chắn, đỗ xe cố định hay cản trở việc đi lại, nếu chưa được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
• Mọi thay đổi liên quan đến lối đi (như lát gạch, xây mái che, đặt vật dụng cố định…) đều phải có sự thống nhất chung.

Thực tế, nhiều vụ án dân sự gần đây cho thấy, Tòa án thường công nhận quyền sở hữu chung của các hộ dân góp đất, nếu có chứng cứ rõ ràng về việc góp đất, sử dụng ổn định, và không có thủ tục hiến tặng cho Nhà nước.

Khi nào lối đi chung thuộc sở hữu Nhà nước?

Nếu sau khi góp đất, các hộ dân làm thủ tục hiến tặng đất hoặc Ủy ban nhân dân phường/xã đã công nhận và quản lý phần đất đó như đường giao thông công cộng, thì lối đi chung thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

Khi đã được Nhà nước tiếp nhận, phần đất này không còn là tài sản chung của hộ dân, mà trở thành đất giao thông công cộng, được quản lý bởi Ủy ban nhân dân địa phương.

Theo Điều 15 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mọi hành vi chiếm dụng, rào chắn, dựng vật cản hoặc sử dụng trái phép đất công đều bị xử phạt hành chính từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng, thậm chí buộc khôi phục nguyên trạng.

Ví dụ: 

Một con hẻm nhỏ được người dân góp đất mở đường từ năm 2010. Năm 2018, Ủy ban nhân dân phường lập hồ sơ, đưa vào bản đồ địa chính với ký hiệu “đường dân sinh”. Khi đó, phần đất này được xem là đất công cộng, mọi hộ dân chỉ còn quyền sử dụng chung, không còn quyền chiếm hữu hay chuyển nhượng. Mọi hành vi tự ý rào chắn, lấn chiếm, xây dựng công trình hoặc sử dụng riêng phần đất này đều bị xem là vi phạm và sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Giải pháp khi xảy ra tranh chấp lối đi chung

Khi tranh chấp phát sinh, nên ưu tiên hòa giải tại cơ sở theo quy định của Luật Đất đai. UBND cấp xã có trách nhiệm xác minh nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, và lập biên bản hòa giải.

Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng lối đi.

Ngoài ra, để tránh rủi ro pháp lý, khi góp đất làm lối đi chung, người dân nên:

• Lập văn bản thỏa thuận bằng văn bản, có xác nhận của địa phương.
• Ghi rõ tỷ lệ góp đất, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Nếu muốn Nhà nước quản lý, cần làm thủ tục hiến đất theo quy định của pháp luật để cập nhật vào hồ sơ địa chính.

Kết luận

“Lối đi chung” tưởng chừng chỉ là con đường nhỏ trước nhà, nhưng lại là ranh giới pháp lý lớn giữa tài sản chung của người dân và tài sản công thuộc Nhà nước quản lý. Vì vậy:

• Nếu phần đất được góp mà chưa hiến tặng, lối đi đó vẫn là tài sản chung hợp nhất của các hộ gia đình.
• Nếu đã được bàn giao, hiến tặng, hoặc được Nhà nước quản lý, thì thuộc sở hữu Nhà nước – người dân chỉ có quyền sử dụng chung.

Hiểu rõ ranh giới này không chỉ giúp người dân tránh tranh chấp hàng xóm, mà còn góp phần bảo vệ trật tự quản lý đất đai và quyền lợi hợp pháp của chính mình.