HẾT HẠN THUÊ ĐẤT, ĐÒI LẠI THẾ NÀO CHO ĐÚNG LUẬT?

Hết hạn thuê đất nhưng người thuê không trả là tình huống không hiếm gặp trong thực tiễn. Chủ đất đứng trước câu hỏi: “Liệu mình có thể tự ý lấy lại đất hay hành vi phá hoại tài sản là hợp pháp?” Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quyền lợi của chủ đất, hành vi bị cấm và cách đòi lại đất hợp pháp theo pháp luật Việt Nam, giúp bạn xử lý tranh chấp đúng luật, tránh rủi ro hình sự và dân sự.

1. Căn cứ pháp lý: Khi nào chủ đất được đòi lại đất?

Theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, chủ đất có quyền đòi lại đất trong các trường hợp sau:

• Hết thời hạn thuê: Hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn đã thỏa thuận theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Người thuê phải trả đất mà không cần điều kiện nào khác .
• Bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 428 BLDS 2015), ví dụ:
  • Sử dụng đất sai mục đích (chẳng hạn như tự ý xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp).
  • Chậm trả tiền thuê từ 3 tháng liên tiếp.
  • Tự ý cho người khác thuê lại mà không được đồng ý .
• Hợp đồng bị vô hiệu: Giao dịch không đăng ký tại cơ quan đất đai hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật .

Nếu trong trường hợp này, bên thuê phải có nghĩa vụ:

• Trả lại đất đúng thời hạn, không làm hư hỏng tài sản trên đất.
• Nếu người thuê không trả đất, chủ đất có quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc khởi kiện ra tòa.

Ví dụ:

Bà A cho ông B thuê 1.000 m² đất trồng lúa, thời hạn thuê 1 năm. Khi hết hạn, ông B phải trả lại đất cho bà A theo như hợp đồng, nếu vẫn chiếm đất và không trả lại cho bà A thì theo khoản 5 Điều 482 BLDS 2015 ông B phải chịu mọi rủi ro đối với tài sản của bà A trong thời gian chậm trả.

2. Những hành vi bị cấm: phá hoại tài sản không phải giải pháp

Một số chủ đất do nóng giận, muốn đòi lại đất ngay, thường nghĩ đến việc cho máy phá hủy cây trồng, đào móc, hoặc chiếm đất bằng vũ lực. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý dân sự và hình sự:

• Tội hủy hoại tài sản theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015
  • Phá hủy, làm hư hỏng tài sản của người khác mà không được phép.
  • Hậu quả nghiêm trọng (giá trị tài sản lớn) có thể bị phạt tù.
• Trách nhiệm dân sự bồi thường thiệt hại
  • Theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại thực tế và lợi ích bị mất.
  • Hành vi tự ý phá hoại tài sản của người thuê là cơ sở để người thuê khởi kiện ngược.

Ví dụ thực tế:

Một vụ việc tại Gia Lai năm 2025, chủ đất tự ý cho nhân công phá 2.400 m² khoai lang của người thuê dù đã nhiều lần yêu cầu trả đất. Kết quả, chủ đất bị khởi tố về tội hủy hoại tài sản, đồng thời có thể phải bồi thường thiệt hại cho người thuê. Đây là minh chứng rõ ràng: phá hoại tài sản không bao giờ là giải pháp đúng luật.

3. Quy trình đòi lại đất hợp pháp theo quy định của pháp luật

Để tránh rủi ro pháp lý, chủ đất cần tuân thủ 5 bước sau:

Bước 1: Rà soát hợp đồng và hiện trạng

• Kiểm tra các điều khoản về thời hạn, điều kiện chấm dứt, và xử lý tài sản trên đất.
• Thu thập chứng cứ: Ảnh chụp hiện trạng, biên bản vi phạm (nếu có).

Bước 2: Gửi thông báo chính thức

• Thông báo bằng văn bản, nêu rõ thời hạn trả đất (ví dụ: 30 ngày) và hậu quả nếu không tuân thủ.
• Gửi qua đường bưu điện (có xác nhận) hoặc email để đảm bảo tính pháp lý .

Ví dụ: 

Chủ đất A gửi thông báo cho bên thuê B vào ngày 01/01/2025, yêu cầu trả đất trước ngày 30/01/2025. Sau 30 ngày, B không phản hồi, A có quyền khởi kiện.

Bước 3: Lập biên bản hiện trạng

• Mô tả chi tiết tình trạng đất, tài sản gắn liền (cây cối, công trình).
• Mời đại diện Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã hoặc người làm chứng ký xác nhận.

Bước 4: Thương lượng hoặc hòa giải

• Ưu tiên thương lượng để tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Nếu thương lượng không thành, yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 5: Khởi kiện ra tòa

• Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp xã nơi có đất.
• Hồ sơ cần có:
  • Hợp đồng thuê đất (đã công chứng).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Thông báo đã gửi, biên bản hiện trạng .

Sau khi có bản án, Chi cục Thi hành án sẽ cưỡng chế nếu bên thuê không tự nguyện giao trả đất. Chủ đất hãy thật tỉnh táo, đừng vì nóng vội mà chiếm đất bằng vũ lực, hoặc gây áp lực trái pháp luật. Các hành vi này có thể dẫn đến xử lý hình sự, bồi thường dân sự, đồng thời làm mất cơ hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

4. Xử lý tài sản trên đất: Tránh rủi ro “mất cả chì lẫn chài”

Khi bên thuê để lại tài sản (công trình, máy móc, hoa màu), chủ đất không được tự ý phá dỡ hay phá hoại tài sản của bên thuê. Cách xử lý đúng:

• Hợp đồng có thỏa thuận: Áp dụng điều khoản về chuyển giao tài sản hoặc buộc bên thuê tháo dỡ.
• Hợp đồng không quy định: Gửi văn bản yêu cầu di dời trong thời hạn ấn định. Nếu bên thuê không thực hiện, áp dụng quy định về tài sản không xác định chủ sở hữu (Điều 228 BLDS 2015).

Kết luận

Hết hạn thuê đất nhưng người thuê không chịu trả lại đất là vấn đề pháp lý phổ biến nhưng hoàn toàn có thể xử lý hợp pháp nếu chủ đất nắm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo luật định. Thương lượng, thông báo bằng văn bản và khởi kiện hoặc đề nghị cưỡng chế là các bước hiệu quả, giúp chủ đất bảo vệ quyền lợi mà không vi phạm pháp luật.

Những quy định trên không chỉ bảo vệ chủ đất, mà còn giúp người thuê ý thức trách nhiệm khi sử dụng đất. Nắm rõ luật, chủ đất sẽ tránh được rủi ro, tranh chấp kéo dài và bảo vệ được tài sản hợp pháp của mình.