ĐỪNG ĐỂ MẤT TIỀN OAN VÌ BỎ QUA QUY ĐỊNH TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Ký hợp đồng thuê nhà tưởng chừng đơn giản – chỉ cần thỏa thuận giá thuê, thời gian, đặt cọc là xong. Nhưng thực tế, không ít người phải “ôm trái đắng”: mất tiền cọc, tranh chấp hợp đồng, bị đơn phương chấm dứt thuê…Trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/1/2025) và Bộ luật Dân sự 2015 đang điều chỉnh chặt chẽ hoạt động thuê nhà, người thuê và cho thuê càng cần nắm rõ để bảo vệ túi tiền và quyền lợi của mình.
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc lập thành văn bản không?
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản và nêu rõ các nội dung tối thiểu (thông tin các bên, mô tả nhà ở, thời hạn, giá thuê, quyền - nghĩa vụ, thời điểm giao nhận...).
Tranh chấp phát sinh trong thực tế:
Trong Bản án số 174/2018/DS-PT ngày 01/6/2018 của TAND tỉnh Bến Tre, vợ chồng bà M cho ông P thuê một căn nhà với thời hạn 4 năm chỉ bằng hợp đồng viết tay, nội dung sơ sài (thiếu thông tin cá nhân các bên, địa chỉ nhà, mục đích thuê...). Sau khi phát sinh tranh chấp, Tòa án xác định hợp đồng này không đáp ứng quy định về hình thức và nội dung tối thiểu, nên tuyên hợp đồng vô hiệu.
⇒ Trường hợp này cho thấy:
- Hợp đồng thuê không nằm trong danh mục bắt buộc công chứng theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nhưng theo Điều 163 bắt buộc phải lập thành văn bản và ghi rõ các nội dung tối thiểu.
- Nếu hợp đồng chỉ là giấy viết tay sơ sài như vụ việc trên, rất dễ bị Tòa tuyên vô hiệu, khiến quyền lợi của các bên, đặc biệt là người thuê, không được pháp luật bảo vệ.
Đặt cọc thuê nhà: tưởng nhỏ nhưng dễ mất tiền oan
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên thuê không ký hoặc vi phạm, sẽ mất cọc; Ngược lại, nếu bên cho thuê không thực hiện cam kết, phải trả lại tiền cọc và bồi thường số tiền tương đương.
Ví dụ:
Chị M đặt cọc 10 triệu để thuê nhà, nhưng chủ nhà lại cho người khác thuê với giá cao hơn. Chị M có quyền yêu cầu trả lại 10 triệu và thêm 10 triệu bồi thường. Nhưng nhiều trường hợp, do hợp đồng cọc viết sơ sài, người thuê không biết cách đòi lại, dẫn đến “tiền mất tật mang”.
Do đó, khi đặt cọc, phải ghi rõ số tiền, mục đích đặt cọc, trường hợp nào mất/hoàn cọc, và thời hạn ký hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 132, 170 và 172 Luật Nhà ở 2023 quyền và nghĩa vụ các bên được quy định như sau:
Bên cho thuê (chủ nhà)
Quyền:
- Nhận đủ tiền thuê đúng thời hạn.
- Yêu cầu bên thuê sử dụng nhà đúng mục đích.
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê:
- Không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Sử dụng sai mục đích (ví dụ: thuê để ở nhưng lại kinh doanh, cho thuê lại trái phép);
- Tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ hoặc làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở.
Nghĩa vụ:
- Bàn giao nhà đúng tình trạng thỏa thuận.
Bảo trì, sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng không do lỗi của bên thuê (theo Điều 132). - Tôn trọng thời hạn hợp đồng, không được tự ý lấy lại nhà khi chưa có căn cứ pháp luật.
- Thông báo cho bên thuê về quyền sở hữu, hạn chế quyền sở hữu (nếu có).
Bên thuê (người thuê nhà)
Quyền:
- Nhận bàn giao nhà đúng thỏa thuận.
- Sử dụng nhà ổn định trong suốt thời hạn thuê.
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà khi có hư hỏng lớn, ảnh hưởng đến việc sử dụng.
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu:
- Bên cho thuê không sửa chữa khi có hư hỏng nghiêm trọng;
- Bên cho thuê tự ý tăng giá thuê trái thỏa thuận;
- Bên cho thuê xâm phạm quyền sử dụng hợp pháp của người thuê.
Nghĩa vụ:
- Trả đủ tiền thuê, đúng kỳ hạn.
- Sử dụng nhà đúng mục đích (ở, kinh doanh…) và đúng công năng thiết kế.
- Giữ gìn, bảo quản nhà ở và trang thiết bị kèm theo.
- Trả lại nhà đúng tình trạng khi hết hạn thuê (trừ hao mòn tự nhiên).
- Cho phép bên cho thuê thực hiện việc bảo trì, bảo dưỡng theo quy định.
Ví dụ:
Chủ nhà cho thuê căn hộ để ở, nhưng người thuê biến thành quán cà phê, gây hư hỏng hệ thống điện nước. Chủ nhà hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
Ngược lại, nếu chủ nhà cố tình tăng giá thuê gấp đôi mà hợp đồng không quy định, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh.
Các điều khoản “bẫy” dễ khiến người thuê mất tiền
Không ít hợp đồng soạn sẵn tiềm ẩn rủi ro cho người thuê:
- Điều khoản tăng giá mập mờ: nếu hợp đồng cho phép chủ nhà thay đổi giá mà không thỏa thuận rõ ràng, hãy yêu cầu xóa hoặc cụ thể hóa cơ chế điều chỉnh (mốc thời gian, tỉ lệ, thông báo trước).
- Đặt cọc quá cao (3 - 6 tháng tiền nhà): rủi ro lớn nếu hợp đồng cọc mập mờ, vì vậy hãy ghi rõ điều kiện mất/hoàn trả cọc.
- Điều khoản mập mờ về thời hạn: điều khoản cho phép chủ nhà “lấy lại nhà bất cứ khi nào” là trái nguyên tắc; nếu có, nên bỏ hoặc ghi rõ căn cứ, thời hạn thông báo và bồi thường.
Khi xảy ra tranh chấp, giải quyết thế nào?
Theo pháp luật dân sự, khi tranh chấp hợp đồng thuê nhà, hai bên có thể:
1. Thương lượng, hòa giải: Hai bên tự thỏa thuận để giảm thiểu chi phí, thời gian.
2. Trọng tài hoặc Tòa án: Nếu không thể tự giải quyết, người thuê/cho thuê có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường, thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.
Kết luận
Một căn nhà thuê có thể là chỗ an cư, cũng có thể biến thành nỗi lo. Tất cả phụ thuộc vào việc bạn có đọc kỹ hợp đồng hay không. Chỉ cần bỏ qua một điều khoản nhỏ, bạn có thể mất hàng chục triệu đồng tiền cọc, tiền thuê hoặc phải chấp nhận những điều kiện bất lợi.
Hãy nhớ:
- Luôn lập hợp đồng bằng văn bản; kiểm tra có đủ: thông tin các bên, mô tả tài sản, thời hạn, giá, phương thức thanh toán, đặt cọc, điều kiện chấm dứt, bảo trì, trách nhiệm sửa chữa.
- Biên bản giao nhận nhà kèm ảnh, danh sách hiện trạng (điện, nước, thiết bị).
- Nếu có đặt cọc: viết rõ số tiền, mục đích, thời hạn, điều kiện mất/hoàn, quy định về bồi thường.
- Hạn chế điều khoản gây bất lợi (ví dụ: chủ nhà có quyền thu hồi “bất cứ lúc nào”); nếu gặp, đề nghị sửa. Nếu muốn bằng chứng xác thực (đặc biệt hợp đồng dài hạn, thuê mua, hoặc tranh chấp tiềm tàng), cân nhắc công chứng/chứng thực, mặc dù hợp đồng thuê theo Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc phải công chứng.
Khi nắm chắc pháp luật, bạn sẽ bảo vệ được quyền lợi của mình, tránh mất tiền oan và yên tâm an cư!