Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Vậy, doanh nghiệp cần đáp ứng những điều kiện nào để đảm bảo hoạt động đúng quy định? Bài viết này sẽ cập nhật các điều kiện mới nhất, giúp bạn nắm rõ các tiêu chí quan trọng để phát triển bền vững và hợp pháp.

1. Khái quát về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc các hình thức khác nhằm mục đích sinh lời. Đây là một lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, tài chính và nhân lực. Việc tham gia vào lĩnh vực này không chỉ yêu cầu các kiến thức chuyên môn mà còn cần có sự am hiểu sâu về các quy định pháp lý liên quan.

Các loại hình phổ biến bao gồm:

• Mua bán nhà ở và công trình xây dựng: Doanh nghiệp mua bất động sản đã hoàn thiện hoặc xây mới để bán lại cho khách hàng.
• Cho thuê bất động sản: Các doanh nghiệp sở hữu hoặc thuê bất động sản, sau đó cho các tổ chức, cá nhân thuê lại để sử dụng.
• Đầu tư dự án bất động sản: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở hoặc các công trình khác trên đất, sau đó chuyển nhượng hoặc kinh doanh lâu dài.
• Kinh doanh dịch vụ môi giới và quản lý bất động sản: Bao gồm tư vấn, môi giới và quản lý vận hành bất động sản.

2. Điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.1. Điều kiện pháp lý

Để tham gia vào lĩnh vực này, doanh nghiệp phải đảm bảo các yếu tố pháp lý sau:

• Thành lập hợp pháp: Theo Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp phải được thành lập hợp pháp theo Luật Doanh nghiệp và có ngành nghề hoạt động bất động sản ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
• Giấy phép kinh doanh: Doanh nghiệp cần có giấy phép đăng ký kinh doanh (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) hợp pháp từ Sở Kế hoạch và Đầu tư. Ví dụ: Một doanh nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có giấy phép kinh doanh ghi rõ ngành nghề "môi giới bất động sản."

2.2. Điều kiện về vốn điều lệ

• Quy định về vốn tối thiểu: Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, vốn điều lệ tối thiểu của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này là 20 tỷ đồng. Điều này giúp đảm bảo doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thực hiện các dự án lớn và giảm thiểu rủi ro tài chính.
• Chứng minh vốn: Vốn điều lệ phải được công bố trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng cần cung cấp báo cáo tài chính hoặc xác nhận ngân hàng khi cần thiết. Ví dụ: Một doanh nghiệp muốn đầu tư vào một dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn sẽ phải chứng minh đủ vốn điều lệ cũng như khả năng huy động tài chính bổ sung nếu cần. Ví dụ: Dự án dưới 20 hecta thì chủ đầu tư phải có vốn ban đầu ít nhất là 15%/vốn đầu tư của dự án.

2.3. Điều kiện về dự án bất động sản

• Quyền sử dụng đất hợp pháp: Theo Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp chỉ được phép tham gia hoạt động bất động sản khi có quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này bao gồm cả đất thuê và đất tự sở hữu.
• Hồ sơ pháp lý đầy đủ: Hồ sơ pháp lý dự án phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và các phê duyệt quy hoạch từ cơ quan chức năng. Ví dụ: Một doanh nghiệp muốn bán bất động sản hình thành trong tương lai phải cung cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

2.4. Điều kiện về nhân lực và chuyên môn

• Nhân sự chuyên môn cao: Theo Điều 67 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp phải có đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, bao gồm các cá nhân có chứng chỉ hành nghề bất động sản. Những người này phải có kiến thức và kỹ năng về các quy định pháp lý, quy hoạch, cũng như xu hướng thị trường để có thể tư vấn và hỗ trợ khách hàng.
• Đào tạo định kỳ: Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường, nhân sự trong doanh nghiệp cần được đào tạo định kỳ để cập nhật các quy định pháp luật và xu hướng thị trường mới. Các nhân viên môi giới bất động sản, chẳng hạn, cần có chứng chỉ môi giới do Sở Xây dựng cấp.

2.5. Các điều kiện khác

• Tuân thủ quy định về thuế: Doanh nghiệp cần hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thuế, bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, và thuế sử dụng đất. Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp doanh nghiệp tránh các rủi ro pháp lý mà còn tạo dựng uy tín trên thị trường.
• Đảm bảo tiêu chuẩn môi trường: Các dự án phải tuân thủ các tiêu chuẩn về môi trường (đánh giá tác động môi trường - ĐTM) và không được vi phạm quy hoạch đô thị. Các cơ quan chức năng sẽ kiểm tra và yêu cầu doanh nghiệp cải thiện nếu dự án không đáp ứng được các yêu cầu về bảo vệ môi trường.

3. Những thay đổi mới nhất trong quy định về lĩnh vực bất động sản

• Sửa đổi về vốn điều lệ: Từ năm 2023, vốn tối thiểu cho doanh nghiệp trong lĩnh vực này có thể được nâng lên 25 tỷ đồng (đang được các cơ quan chức năng xem xét), nhằm đảm bảo năng lực tài chính mạnh mẽ hơn để giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai các dự án lớn.
• Công khai thông tin dự án: Doanh nghiệp phải công khai các thông tin liên quan đến dự án trên cổng thông tin quốc gia, giúp tăng tính minh bạch và tạo niềm tin với khách hàng.
• Tăng cường bảo vệ quyền lợi khách hàng: Một trong những quy định quan trọng hiện nay là yêu cầu tất cả các dự án bất động sản hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi ngân hàng để giảm rủi ro cho người mua, tránh tình trạng lừa đảo và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.