CÔNG TY MÔI GIỚI CÓ QUYỀN NHẬN ĐẶT CỌC? GÓC KHUẤT VỤ THOÁT NỢ 5 TỶ

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản chứng kiến một thực trạng phổ biến: Khách hàng mua nhà/đất dự án thường ký các loại giấy tờ như “Văn bản thỏa thuận”, “Hợp đồng đặt chỗ”, hoặc “Hợp đồng đặt cọc” với Công ty môi giới, thay vì Chủ đầu tư của dự án. Điều này tạo nên một rủi ro tiềm ẩn khổng lồ. Vụ việc gây xôn xao dư luận về một khách hàng may mắn được “thoát nợ” hơn 5 tỷ đồng (sau phán quyết tuyên hợp đồng vô hiệu của Tòa án nhân dân Khu vực 7, TP.HCM) đã đặt ra câu hỏi pháp lý cốt lõi: Công ty môi giới có quyền nhận tiền đặt cọc thay Chủ đầu tư hay không?

Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành và phân tích rủi ro từ góc độ pháp lý, giúp bạn bảo vệ tài sản của mình.

Khái niệm đặt cọc và quy định pháp luật áp dụng

Đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn xác định, nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

• Nếu hợp đồng được thực hiện: khoản đặt cọc được tính vào nghĩa vụ thanh toán hoặc hoàn trả cho bên đặt cọc. 
• Nếu bên đặt cọc tự ý rút lui: bên nhận đặt cọc có thể được giữ khoản đặt cọc (theo thỏa thuận hoặc theo luật định).
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: họ phải trả lại khoản đặt cọc và thêm một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác).

Điểm quan trọng: pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực và đặt cọc có thể được thể hiện bằng lời nói, hành vi hoặc văn bản. 

Môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoạt động môi giới bất động sản chỉ được thực hiện như một dịch vụ trung gian: tìm kiếm đối tác, hỗ trợ đàm phán, cung cấp thông tin, hỗ trợ thủ tục… 

Cụ thể, Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quyền của doanh nghiệp môi giới bao gồm: thực hiện dịch vụ môi giới, yêu cầu thông tin, hưởng hoa hồng theo thỏa thuận, thuê người khác thực hiện trong phạm vi hợp đồng,...Không có điều khoản nào trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép công ty môi giới nhận đặt cọc thay chủ đầu tư như một phần hoạt động môi giới. 

Luật mới – Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/1/2025) càng siết chặt quyền này: theo khoản 5 Điều 23, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán/thuê mua và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Đáng chú ý: tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định rằng chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. 

Cùng quan điểm, Công văn số 3037/SXD-QLN&TTBĐS ngày 07/10/2025 của Sở Xây dựng Khánh Hòa cũng khẳng định: Các tổ chức, cá nhân không được phép nhận tiền dưới bất kỳ hình thức nào (kể cả đặt cọc, giữ chỗ) đối với dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 chủ đầu tư không được phép ủy quyền hay giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác kể cả đơn vị liên doanh, hợp tác, góp vốn hay môi giới thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua hoặc đặt cọc liên quan đến nhà ở trong dự án. Nói cách khác, mọi giao dịch nhà ở chỉ hợp pháp khi được chủ đầu tư trực tiếp ký kết, không thông qua bên thứ ba. 

Phân tích pháp lý: Môi giới bất động sản có được quyền nhận đặt cọc?

Vụ việc giữa Ngân hàng VPBank và khách hàng liên quan đến “Văn bản thỏa thuận đặt cọc” giữa khách hàng và Công ty Novareal đặt ra một vấn đề pháp lý quan trọng: môi giới bất động sản có được quyền nhận tiền đặt cọc không?

Theo hồ sơ, khách hàng vay VPBank 5 tỷ đồng để thanh toán tiền “đặt cọc” theo văn bản ký với Novareal – đơn vị môi giới của chủ đầu tư dự án. Tòa án nhân dân Khu vực 7 - TP. HCM đã xác định Novareal không phải chủ đầu tư, cũng không có giấy ủy quyền hợp pháp để nhận đặt cọc, nên tuyên hợp đồng tín dụng và thế chấp vô hiệu vì mục đích vay nhằm thực hiện giao dịch bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, Viện kiểm sát kháng nghị cho rằng văn bản này chỉ là thỏa thuận dịch vụ, không phải hợp đồng đặt cọc, nên không thể xem là giao dịch bị cấm.

Về mặt pháp lý, Điều 64, 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định môi giới chỉ được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc thay chủ đầu tư nếu không có ủy quyền hợp pháp (Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015). 

Đồng thời, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ công nhận đặt cọc khi bên nhận cọc là chủ thể có quyền giao kết hợp đồng chính – ở đây là chủ đầu tư hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Như vậy, nếu Novareal ký “hợp đồng đặt cọc” thì giao dịch đó vượt quá phạm vi pháp lý của môi giới, và không phát sinh hiệu lực bảo đảm mua bán.

Tuy nhiên, trong vụ việc này, văn bản giữa khách hàng và Novareal chỉ ghi nhận thỏa thuận hỗ trợ, tư vấn, giữ chỗ, không phải hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc theo nghĩa của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, bản chất pháp lý của giao dịch là thỏa thuận dịch vụ môi giới, có thể ràng buộc theo Điều 385 và Điều 513 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng dân sự và hợp đồng dịch vụ. Khi dịch vụ không thực hiện được, môi giới chỉ có nghĩa vụ hoàn trả tiền đã nhận, chứ không chịu phạt cọc.

Do đó, lập luận của Viện kiểm sát là có cơ sở, văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và môi giới không vi phạm điều cấm của luật, bởi giữa 2 bên chỉ ký kết văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới và khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện các cam kết tại văn bản thỏa thuận và chứng minh năng lực tài chính. Bản án của Tòa sơ thẩm là chưa phù hợp khi xem văn bản này là “đặt cọc mua bán căn hộ”, trong khi đây chỉ là văn bản thỏa thuận dịch vụ tư vấn – loại giao dịch mà pháp luật không cấm.

Kết luận 

Từ vụ “khách hàng thoát nợ 5 tỷ”, có thể thấy ranh giới giữa đặt cọc và thỏa thuận môi giới rất mong manh. Theo quy định pháp luật, công ty môi giới không được nhận đặt cọc thay chủ đầu tư nếu không có ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, nếu chỉ ký văn bản thỏa thuận hỗ trợ, giữ chỗ hay tư vấn, giao dịch này không vi phạm luật vì không làm phát sinh quyền nghĩa vụ mua bán bất động sản. Vấn đề cốt lõi nằm ở bản chất giao dịch: là “đặt cọc mua bán” hay “thỏa thuận dịch vụ”.

Bài học: Người mua cần phân biệt rõ loại giao dịch và thẩm quyền của bên môi giới, vì chỉ một dòng ký sai, có thể mất trắng hàng tỷ đồng.