Kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế để giảm thuế hoặc chi phí giao dịch là hành vi phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vậy hành vi này có hợp pháp hay không, và hậu quả như thế nào? Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau.

1. Kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế là gì?

Kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế là một hiện tượng khá phổ biến trong các giao dịch bất động sản, khi hai bên tham gia (bên bán và bên mua) cùng thỏa thuận ghi mức giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế trên các văn bản pháp lý liên quan, chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng, hóa đơn hoặc tờ khai thuế. Hành động này thường xuất phát từ mong muốn giảm thiểu các chi phí phát sinh liên quan đến giao dịch bất động sản, đặc biệt là thuế và phí.

Ví dụ, nếu một căn nhà thực tế được bán với giá 5 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên chỉ kê khai giá trị giao dịch là 3 tỷ đồng, phần chênh lệch 2 tỷ đồng này sẽ không được ghi nhận chính thức. Kết quả là:

• Người bán chỉ phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân trên 3 tỷ đồng, tương đương 60 triệu đồng, thay vì 100 triệu đồng nếu kê khai đúng giá trị 5 tỷ đồng.
• Người mua cũng sẽ chỉ phải đóng phí trước bạ 0,5% của 3 tỷ đồng (15 triệu đồng), thay vì 25 triệu đồng nếu kê khai đúng giá trị thực tế.

2. Tại sao có một số người kê khai giá trị thấp?

Có nhiều lý do khiến các bên trong giao dịch bất động sản chọn cách kê khai giá trị thấp hơn thực tế:

• Giảm thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị hợp đồng. Vì vậy, kê khai giá trị thấp giúp người bán giảm số thuế phải nộp.
• Tiết kiệm phí trước bạ: Phí trước bạ thường là 0,5% giá trị tài sản. Do đó, việc kê khai giá trị thấp cũng giảm được khoản phí này.
• Tâm lý né tránh chi phí cao: Một số bên giao dịch cho rằng đây là cách “đi đường tắt” để tiết kiệm chi phí mà không ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi vi phạm các quy định pháp luật.

3. Có được kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế không?

Không. Điều này là vi phạm pháp luật, trong trường hợp bị phát hiện, các bên có nguy cơ bị vô hiệu giao dịch chuyển nhượng và bị xử phạt theo quy định pháp luật. Ngoài ra, còn có các lý do sau:

3.1. Giao dịch bất động sản phải kê khai trung thực và đầy đủ

Theo Điều 47 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng giao dịch bất động sản phải ghi rõ giá trị giao dịch thực tế. Hợp đồng này là cơ sở để thực hiện nghĩa vụ thuế và phí liên quan. Việc ghi mức giá không đúng với giá trị giao dịch thực tế là hành vi vi phạm pháp luật.

3.2. Kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế là hành vi trốn thuế

Theo Điều 143, Luật Quản lý Thuế 2019, hành vi kê khai gian lận nhằm trốn thuế là vi phạm pháp luật. Việc kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ thuộc nhóm hành vi trốn thuế.

Xử phạt hành chính:

• Theo điểm đ Khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai sai giá trị giao dịch bất động sản bị phạt 01 lần số thuế trốn.
• Trường hợp kê khai giá trị thấp dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, người vi phạm sẽ bị truy thu thuế và nộp thêm tiền phạt chậm nộp thuế (0,03%/ngày trên số thuế thiếu).

Truy cứu trách nhiệm hình sự:

• Theo Điều 200, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), nếu hành vi trốn thuế vượt mức 100 triệu đồng, người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 100 triệu đến 4,5 tỷ đồng, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 7 năm, tùy mức độ vi phạm.

3.3. Rủi ro hợp đồng vô hiệu do kê khai giá trị không trung thực

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự chỉ có hiệu lực khi:

• Các bên tham gia tự nguyện thỏa thuận.
• Mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật.

Nếu hợp đồng ghi giá trị thấp hơn thực tế nhằm mục đích trốn thuế, hợp đồng đó có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu:

• Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là hoàn trả lại tiền và tài sản cho nhau.
• Quyền lợi pháp lý của cả bên bán và bên mua có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

4. Kết luận

Kê khai giá trị nhà thấp hơn thực tế là hành vi vi phạm pháp luật, không chỉ gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho các bên tham gia giao dịch. Dù mục tiêu ban đầu là tiết kiệm chi phí, nhưng hậu quả pháp lý, rủi ro hợp đồng vô hiệu, và mất quyền lợi về sau có thể gây tổn thất lớn hơn nhiều.

Với các quy định ngày càng chặt chẽ trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, việc kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn pháp lý. Hãy tuân thủ pháp luật và thực hiện các giao dịch bất động sản một cách trung thực để bảo vệ quyền lợi lâu dài của mình.