Trong hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ xuất hiện trường hợp bên nhận chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng lại hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư cho đối tượng khác. Hợp đồng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản này được ký kết trong điều kiện bên chuyển nhượng lại các hợp đồng đó chưa có quyền sở hữu, quyền sử dụng chính thức đối với bất động sản được chuyển nhượng hoặc bất động sản được chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận. Nói cách khác là dự án của chủ đầu tư chưa hoàn thành hoặc chưa được nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng và các ngành luật liên quan. Như vậy rủi ro đối với chủ thể nhận chuyển nhượng lại hợp đồng đã dược ký kết giữa chủ đầu tư với bên chuyển nhượng là rất lớn. Bởi vì họ có thể không nhận được bất động sản hoặc bất động sản không được cấp Giấy chứng nhận nếu dự án bị vướng mắc những vấn đề pháp lý dẫn đến bị đình chỉ. Thông thường chủ thể nhận chuyển nhượng lại phải chấp nhận giá chuyển nhượng cao hơn giá trị ban đầu. Nếu họ không nhận được bất động sản hoặc không có Giấy chứng nhận đối với bất động sản thì có thể mất đi toàn bộ số tiền đã thanh toán. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng lại các hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản:
NỘI DUNG CHÍNH: 1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng. 2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. 3. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. 4. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. |
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng
Theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được phép chuyển nhượng bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất dộng sản 2023 không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy dịnh tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Lưu ý: Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:
4.1. Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
4.2. Quy trình thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
a) Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng:
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm
- Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở.
- Công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án.
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Các giấy tờ khác (nếu có).
Lưu ý: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.
b) Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí:
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí.
c) Bước 3: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án yêu cầu xác nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng:
Sau khi thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm:
- 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
d) Bước 4: Chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng:
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
- Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
* Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục chung trên, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
e) Cấp Giấy chứng nhận liên quan đến bất động sản:
- Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Mọi thông tin, xin liên hệ SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:
♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
♦ Điện thoại: 028 39 480 939.
♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).
♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.