CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Kinh doanh dự án bất động sản là lĩnh vực mà các nhà đầu tư rất quan tâm. Lợi nhuận từ các dự án bất động sản mang lại luôn cao. Tuy nhiên, trong tình hình các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam thay đổi thường xuyên thì rủi ro đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp là điều dễ xảy ra. Trong thực tiễn thường xảy ra tình trạng họ bỏ nhiều vốn để nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, nhưng do quy hoạch đất đai thay đổi nên dự án không được phê duyệt. Mà nguồn vốn của họ đa số là vốn vay của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng. Điều này, gây thiệt hại cho nhà đầu tư nói riêng và cho các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng nói chung, ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nắm bắt tình hình trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời đã có những quy định cụ thể đối với việc chuyển nhượng dự án bất động sản:

1. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1.1. Điều kiện của dự án bất động sản được chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư.

- Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị.

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

- Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp.

- Dự án còn trong thời hạn thực hiện.

- Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

1.2. Điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì các bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng những điều kiện sau:

a) Điều kiện của bên chuyển nhượng dự án bất động sản:

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản  phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể chuyển nhượng do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, đồng thời tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

b) Điều kiện về bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản:

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện chung về tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định về nguyên tắc chuyể nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định.

Lưu ý chung: Ngoài điều kiện về dự án bất động sản được chuyển nhượng và chủ thể giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

2. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nguyên tắc để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

- Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:

a) Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

b) Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp a, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau (1): 

- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

4. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:

a) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ được quy định như sau:

- Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

- Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án.

- Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

b) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định như sau:

- Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án.

- Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

c) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc trường hợp (1) là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định về hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì các bên giao dịch chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau:

5.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

- Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

- Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng.

- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.

- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

- Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao.

- Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Mọi thông tin, xin liên hệ  SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:

♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

♦ Điện thoại: 028 39 480 939.

♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).

♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.