CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Thứ Th 7,
21/09/2024
Đăng bởi Haravan Support

Hiện nay, ở các thành lớn việc sở hữu nhà chung cư đã trở nên phổ biến. Có nhiều loại nhà chung cư như căn hộ chung cư để ở hoặc căn hộ chung cư để kinh doanh. Các dự án chung cư thường được phân cấp theo tiêu chuẩn cao cấp và bình thường với các mức giá khác nhau. Tùy theo mục đích sử dụng, khả năng tài chính mà các cá nhân, tổ chức có thể lựa chọn được những căn nhà chung cư phù hợp. Tuy nhiên, vấn đề mà chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư dự án quan tâm là thời hạn để sử dụng nhà chung cư và các điều kiện để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bởi vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu. Phải có cơ chế rõ ràng để họ chuyển quyền sử dụng của mình cho đơn vị có quyền, trách nhiệm phá dở và sửa chữa hoặc xây dựng mới lại. Nếu không có những quy định cụ thể thì các chủ đầu tư có thể không thực hiện trách nhiệm bảo đảm an toàn của chủ sở hữu nhà khi hết hạn sử dụng hoặc các chủ đầu tư dễ lạm quyền khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

NỘI DUNG CHÍNH:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư.

2. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dở..

3. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

4. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng (1).

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại trường hợp (1) hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư của Luật Nhà ở 2023.

- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

2. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dở

2.1. Các loại nhà chung cư phải phá dở

Theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 thì các loại nhà chung cư thuộc trường hợp phải tháo dở bao gồm:

- Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

- Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2023 nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

2.2. Các trường hợp phải phá dở nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 thì các trường hợp phải phá dở nhà chung cư bao gồm:

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng (2).

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng (3).

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (4).

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị (5).

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thuộc trường hợp (4), (5) nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

3. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 60 Luật nhà ở 2023 thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân theo các nguyên tắc sau:

- Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 mà xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì phải tuân thủ nguyên tắc do Luật Nhà ở 2023 quy định.

- Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.  

- Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư thuộc trường hợp (2) và trường hợp (3) mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Sau khi thực hiện di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

- Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã), nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.

- Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định về hình thức bồi thường cho chủ sở hữu nhà chung cư do Luật Nhà ở 2023 quy định.

- Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt theo quy định yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Luật Nhà ở 2023.

- Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư thuộc trường hợp (2), (3) và (4) trước, các nhà chung cư còn lại được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại sau.

- Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Luật Nhà ở 2023.

-  Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

+ Dự án không thuộc trường hợp quy định về lựa chọ chủ đầu tư dự án theo pháp luật đầu tư công, pháp luật về xây dựng và trường hợp phải đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

+ Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

+ Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này được miễn các nghĩa vụ về thuế.

4. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2023:

4.1. Trường hợp cải tạo, xây dựng nhà chung cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dở, cải tạo theo quy định của Luật Nhà ở 2023 để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và trường hợp nhà chung cư là tài sản công do cơ quan trung ương đại diện chủ sở hữu.

4.2. Trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn không thuộc trường hợp nhà chung cư là tài sản công do cơ quan trung ương đại diện chủ sở hữu trong các trường hợp sau đây:

- Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công.

- Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.

4.3. Trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công do cơ quan trung ương đại diện chủ sở hữu thực hiện

Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Mọi thông tin, xin liên hệ  SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:

♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

♦ Điện thoại: 028 39 480 939.

♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).

♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.

 

Bài viết liên quan

popup

Số lượng:

Tổng tiền: