Sở hữu nhà ở xã hội là nhu cầu tất yếu đối với những đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp. Các dự án nhà ở xã hội góp phần giải quyết khó khăn về chỗ ở cho những người không có khả năng tài chính, thể hiện chế độ đãi ngộ đối với những cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân đội, công an, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng xây dựng trái phép các công trình nhà tạm, nhà tiền chế ở các vùng đô thị. Các hộ gia đình có thể mua hoặc thuê nhà ở với chi phí hợp lý, bảo đảm sinh hoạt, phù hợp khả năng tài chính của mình để có thể yên tâm công tác, làm việc ở những thành phố lớn. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đang gia tăng khi dân cư tập trung về các thành phố lớn. Tuy nhiên trong thực tiễn có những trường hợp người mua đã ký hợp đồng và thanh toán cho chủ đầu tư nhưng cuối cùng lại không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án. Như vậy, quyền và lợi ích của họ trong giao dịch không được bảo đảm. Luật Nhà ở 2023 có những quy định cụ thể về vấn đề bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội:
NỘI DUNG CHÍNH: 1. Đối tượng chính sách được giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. 2. . Điều kiện để được mua, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. 3. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. 4. Quy trình bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. |
1. Đối tượng chính sách được giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì đối tượng được giải quyết bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
2. Điều kiện để được mua, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
2.1. Điều kiện để được mua, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội đối với những trường hợp không phải là hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn
Các trường hợp này khi mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội cần đáp ứng những điều kiện sau:
a) Điều kiện về nhà ở:
- Chưa có nhà thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
- Trường hợp thuộc đối tượng được thuê nhà công vụ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì phải không đang ở nhà ở công vụ.
b) Điều kiện về thu nhập:
- Đối tượng là người có thu nập thấp ở đô thị; công nhân; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã đang làm việc tại các công ty, đơn vị; sĩ quan, quân nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước; cán bộ, công chức, viên chức để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ.
- Đối tượng là hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ
Lưu ý: Đối tượng không phải trường hợp hộ gia đình nghèo cận nghèo ở vùng nông thôn theo quy định của Luật Nhà ở 2023 nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.
c) Điều kiện về pháp lý:
Đối tượng là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định về thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp của Luật Nhà ở 2023.
3. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội
Theo quy dịnh tại Điều 82 Luật Nhà ở 2023 thì loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như sau:
- Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
- Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng chính sách thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì có thể xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
4. Quy trình bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
4.1. Quy trình bán nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì việc bán nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
- Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Luật Nhà ở 2023 quy định; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm điều kiện bán nhà ở xã hội có sẵn do Luật Nhà ở 2023 quy định.
- Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung đúng quy định hợp đồng về nhà ở của Luật Nhà ở 2023.
- Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
- Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.
- Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
- Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
4.2. Quy trình cho thuê mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì việc cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy trình sau:
- Thực hiện theo các quy định về bán nhà ở xã hội.
- Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này.
- Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
- Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường theo quy định về bán nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023.
4.3. Quy trình cho thuê nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì việc cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo quy trình sau:
- Việc cho thuê nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.
- Việc cho thuê nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung đúng quy định hợp đồng về nhà ở của Luật Nhà ở 2023.
- Không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Trường hợp nhà ở có đủ điều kiện hố sơ pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật liên quan thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2023; sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định về cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có do Luật Nhà ở 2023 quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Mọi thông tin, xin liên hệ SÀI GÒN ĐẠI TÍN LAW FIRM:
♦ Địa chỉ: Số 169/6D Võ Thị Sáu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
♦ Điện thoại: 028 39 480 939.
♦ Hotline: 0913 655 471 (Luật sư Hải).
♦ Email: tuvan@saigondaitin.com.